Срок эксплуатации строительных материалов. Жилые многоэтажки: сроки службы

Приобретение частного жилья из бруса или бревна всегда сопровождается вполне логичным интересом, который заключается в том, насколько продолжительным окажется срок эксплуатации деревянных домов. Естественно, при этом выполняется сравнение данного параметра с аналогичными показателями для зданий из кирпича и других традиционных строительных материалов. Учитывая важность и несомненную сложность вопроса, следует рассмотреть его подробнее.

Нормативная долговечность домов из древесины

Ответ на вопрос, каким окажется срок службы деревянного жилого дома, зависит от множества факторов. Действующие сегодня СНиПы и ГОСТы исходят из традиционного подхода к определению долговечности подобных построек, когда принимается во внимание длительность эксплуатации отдельных незаменяемых конструкций здания. Такой способ считается вполне объективным и дает реальное представление о сложившейся на ранке частного домостроения ситуации.

Исходя из вышесказанного, нормативный срок службы деревянного дома и некоторых альтернативных вариантов определяется с учетом минимальной долговечности отдельных элементов здания, которая составляет:

Для ленточного ж/б фундамента и забивных ж/б свай - не менее 100 лет;
Для столбчатого основания и винтовых металлических свай - до 50 лет;
Для кирпичной стены стандартной толщины (два с половиной кирпича) - до 100 лет;
Для срубов строганых из бревна - до 70-75 лет;
Для срубов из оцилиндрованного бревна - до 50-60 лет;
Для срубов из профилированного бруса - не менее 50-55 лет;
Для срубов из клееного бруса - не менее 40-45 лет;
Для каркасных построек - не менее 35-40 лет.

Важно отметить, что указанная продолжительность использования построек не является максимальной, так как нередко на практике можно встретить сруб, который стоит и 100, и даже 150 лет. Применение профилированного бруса и оцилиндрованного бревна началось относительно недавно, поэтому настолько старых построек из этих материалов обнаружить не удастся. Тем не менее, необходимо понимать, что на долговечность деревянных зданий влияет большое количество дополнительных факторов, в частности:

Порода и качество заготовки древесины. Сруб из лиственницы может простоять значительно дольше, чем произведенный выше нормативный срок службы. Это не вызывает никаких сомнений у профессионалов, работавших с этим деревом;
Соблюдение требований по уходу за жилым домом. Длительный срок службы предусматривает обязательное антисептирование древесины, которое должно выполняться регулярно. Периодичность обработки определяется характеристиками применяемых составов;
Выполнение правил эксплуатации. Параметры постройки подбираются, исходя из климатических особенностей региона, что обеспечивает соответствие здания предполагаемым условиям использования.

Анализ приведенной информации показывает, что срок службы деревянного дома из бруса или бревна определяется, главным образом, долговечностью сруба. При этом не играют собой роли элементы здания, которые являются заменяемые. Их ориентировочные сроки службы составляют:

Перекрытия из железобетона - 100 лет;
перекрытия из древесины - 50 лет;
полы из досок- 25-30 лет;
деревянные конструкции крыши - 50 лет;
разные виды черепицы - от 15 до 75 лет.

Количество подобных заменяемых элементов постройки достаточно велико, но они, как уже было отмечено выше, не оказывают значимого влияния на срок службы постройки. Тем более, что даже дом с деревянными перекрытиями без проблем простоит 50 лет, а при грамотно произведенном капитальном ремонте продолжительность эксплуатации может быть увеличена, как минимум, вдвое. Приведенная информация четко показывает, что бытующее среди обывателей мнение о недолговечности строений из древесины - это по большей части миф, который основан на неправильном использовании материала и нарушений правил по уходу за подобными зданиями.

Эффективные способы увеличения долговечности строений из бруса или бревна

В практике отечественного частного строительства применяется немало способов, позволяющих серьезно увеличить срок службы деревянного дома из бревна иди бруса. К числу наиболее эффективных из них относятся:

Проведение качественного и регулярного антисептирования. Самый простой и при этом действенный вариант защитить дерево от воздействия негативных факторов. Главные требования - своевременность обработки и грамотный подбор состава;
Огнезащита деревянных поверхностей и, что является обязательным, несущих конструкций. Пожар заслуженно считается наиболее разрушительным видом воздействия на постройки из бруса или бревна, поэтому защита от него выступает непременным условием по обеспечению требуемой долговечности здания;
Грамотное устройство утепления и системы вентиляции. Создание оптимального для дерева температурно-влажностного режима - это еще одно крайне важное условие для длительной эксплуатации жилых домов из бруса или бревна. Излишняя влажность, образование конденсата, наличие сквозняков и промерзаний - все это чрезвычайно негативно воздействует на древесину, серьезно сокращая срок службы материала.

Три указанных способа увеличения долговечности деревянных жилых строений при кажущейся простоте являются весьма действенными и эффективными. Их грамотное применение обеспечит не только длительный срок службы дома, но и комфортные условия проживания в нем. В результате, владелец в полной мере воспользуется преимущества древесины, сведя к минимуму недостатки этого строительного материала.

Другие статьи

Наши проекты

755 000
руб.

Старая цена: 795 000 руб.

Общая площадь: 140.1 м2

422 000
руб.

Старая цена: 445 000 руб.

Общая площадь: 73.8 м2

408 000
руб.

Старая цена: 430 000 руб.

Общая площадь: 71 м2

Нормативные сроки
эксплуатации жилых многоэтажек

Дома разного типа имеют разный срок эксплуатации, начиная от 50 лет и заканчивая 150. Посмотрим, какие дома сколько «живут».

«Сталинки», построенные в 30–40-х годах ХХ века, служить должны 125 лет, поэтому подлежат сносу в 2050-2070 годах. В середине этого срока, между 1990 и 2005 годами, должна была пройти реконструкция здания, чтобы обеспечить безопасность использования жилого фонда в соответствии со всеми правилами и нормативами технической эксплуатации . Построенные после войны «сталинки» должны «жить» еще дольше – 150 лет. Поэтому срок их сноса отодвигается на 2095-2105 годы. Между 2020 и 2030 годами предстоит реконструкция этих зданий.
Панельные «хрущевки» постройки 50–70-х годов ХХ века много хуже по качеству и рассчитаны всего на 50 лет. По всем нормативам в 2005–2020 годах их должны снести. Реконструкции они не подлежат.
У кирпичных пятиэтажек того же срока строительства срок эксплуатации и обслуживания 100 лет, а в 2015–2030 годах предусмотрен ремонт жилищного фонда .
Панельные и блочные многоэтажки в 9–16 этажей, построенные до 1980 года, служат 100 лет без реконструкции и должны быть снесены в 2055–2080 годах.
Более современные панельные дома, выстроенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции, и будут демонтированы в 2070–2105 годах.

Эксплуатация жилого фонда, для которого наступили сроки капитального ремонта.

Если срок эксплуатации дома подходит ко времени капитального ремонта (или реконструкции, что правильнее, так как износ зданий к тому моменту очень велик), то управляющая организация начинает процесс ремонта. Данное мероприятие длится долго, занимает от полугода до трех лет (в отдельных случаях). Предварительно оценивается степень физического износа здания, чтобы решить, в каком объеме проводить ремонт. Удовлетворительным состояние жилого здания признается, если к сроку капитального ремонта физический износ составляет не более 30%. Если процентаж выше, то говорят о не вполне удовлетворительном состоянии дома, неудовлетворительном и ветхом. Непригодным для жизни (аварийным) дом признают только при наличии 75% физического износа и угрозе обрушения. Тогда принимается решение о расселении жителей и сносе дома. Это решение принимается на основании заявления собственника жилья или организации, отвечающей за материально-техническое состояние дома. При решении комиссии о том, что жилье безопасно для жизни, расселение может и не состояться даже при наличии большого физического износа, хотя жилье и будет отнесено к ветхому. В этом случае может быть принято решение о реконструкции дома.

Расселение аварийного дома

Жильцов аварийных домов, подлежащих расселению, определяют на жительство во вновь отстроенные дома, которые ввели в эксплуатацию по государственной программе. Ввод жилого дома в эксплуатацию – длительный процесс, который занимает от трех месяцев до года. Поэтому даже если новый дом уже построен, вполне возможно, что переселение может произойти не сразу.

Также следует учесть, что московская программа переселения из ветхого жилья не охватывает все дома, для которых наступил срок реставрации/сноса, поэтому процесс переселения в новое жилье может занять несколько лет.

По введенной поправке в Жилищный кодекс расселение городских жителей из аварийного жилья может производиться и в дома за чертой города, так как программа расселения не относится к категории улучшающей жилищные условия, а является вынужденной мерой предоставления жилья. Кроме того, количество комнат может не совпадать, так как главный ориентир в этом вопросе – площадь помещения, причем не жилая, а общая. Таким образом, прогнозировать качество нового жилья, улучшится оно или ухудшится, невозможно – все зависит от наличия свободного жилого фонда.

Приобретая в собственность квартиру, покупатели уверены, что совершают выгодную инвестицию. Вторичное жилье можно будет, в случае надобности, заново продать, обменять с доплатой на новостройку, завещать потомкам. Но проходят годы, здания ветшают и «квадратные метры» падают в цене, а городские власти не спешат признавать строение ветхим для того, чтобы бесплатно обменять его на новое. Сколько лет жизни отпущено российским домам разных категорий?

Нормативные сроки эксплуатации зданий

Срок эксплуатации жилого дома, заявленный строителями, как правило, всегда меньше реальной износостойкости объекта. На долговечность строения влияют условия эксплуатации: природные, атмосферные факторы, а главное – отношение жильцов к общедомовому имуществу, наличие регулярных ремонтов.

Капитальные здания, построенные из качественных, дорогих материалов, стоят дороже, чем дома эконом-класса, но требуют меньших затрат на эксплуатацию.

Физический износ здания предполагает потерю первоначальных технических свойств объекта: снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных и отделочных элементов, ухудшение состояния коммуникаций.

Под моральным износом подразумевается устаревание планировок, несоответствие конструкции дома современным требованиям жизни, снижение комфорта проживания из-за устаревания инженерного оборудования, неэкологичного окружения и других веских причин.

Сроки заявленной службы жилых домов в РФ

Переводя инженерную терминологию на бытовые формулировки, констатируем: «сталинские» дома довоенной постройки, возведенные с большим запасом прочности, без экономии на материалах, призваны были прослужить своим владельцам не менее 125 лет, а «сталинки» послевоенного периода – 150 лет. Дома из кирпича служат не менее 100 лет, как, впрочем, панельные и блочные 9-16-этажки. У современной «панели» срок службы еще больше: она обязана простоять 120 лет, а многоэтажные здания из кирпича и монолитного железобетона – 150 лет.

У «хрущевок» официальный срок службы заявлялся в 25 лет для сносимых, и в 50 лет – для несносимых серий.

Если здание изношено менее чем на 10%, его состояние считается хорошим. Удовлетворительными в той или иной степени признаются здания с износом от 11 до 30-40%, неудовлетворительными – от 41 до 60%. А вот здания со степенью износа от 61 до 80% считаются уже ветхими. Что же касается построек со степенью износа свыше 80% – это аварийные, опасные и непригодные для проживания здания.

«Слабое звено» жилфонда

«Хрущевки» строились из железобетонных сборных панелей, кирпича или крупных ЖБ-блоков. Причем кирпичным и крупноблочным панельным «малоэтажкам» эксперты пророчили до 150 лет жизни. И хотя большинство из них могли простоять довольно долго, у населения накопилось много претензий к их конструктиву: отсутствие лифтов и мусоропроводов, низкие потолки, тонкие стены, тесные кухни, газовые колонки, сидячие ванны, неудобные планировки и малые метражи квартир депрессировали жильцов. Квартиры в «хрущевских» домах не соответствовали современным требованиям к комфорту, а главное – «пятиэтажки» занимали сотни квадратов дорогой столичной земли, на которой можно было бы возвести здания, в четыре-пять раз выше старых «панелек». В итоге решено было самые старые «панельки»-«хрущебы» снести, а наиболее прочные (крупноблочные пятиэтажки серий 1-510, 1-511 и 1-515, а также кирпичные дома серии 1-447) – реновировать, утеплив стены и надстроив сверху еще несколько этажей. В итоге в столице РФ (как и в Санкт-Петербурге, Казани, Уфе, Сыктывкаре) была проведена экспериментальная реновация нескольких зданий, после чего проект все же получил ярлык «нерентабельно». В 2015 году еще шел разговор о капремонтах и модернизации несносимых серий «хрущевок», но в 2016 году на официальном уровне об этих планах уже не вспоминали.

Темпы сноса «хрущевок» замедлились

Программа сноса «хрущевок» бодро стартовала в Москве в 2006 году, с целью завершить освобождение городского пространства от домов серий К-7, 1МГ-300, 1605-АМ, II-32 и II-32 к 2010 году. Но финиш проекта постоянно переносился на более поздние сроки, и теперь городские власти Москвы обещают снести оставшиеся 80 домов только к концу 2018 года. Адреса «пятиэтажек», подлежащих сносу в ближайшее время, можно увидеть .

Всплеск активности граждан, вселявшихся в «хрущевки» с целью скорого улучшения условий проживания, был недолгим. Даже к домам, официально внесенным в список предназначенных на снос, не спешит подъезжать демонтажное оборудование.

Сотни московских семей годами «сидят на чемоданах» в надежде, что не в этом, так в следующем году их все же переселят в новостройку из ветхой «хрущевки». Но кризис вносит свои коррективы: власти каждый год замедляют темпы выполнения обязательств по программе комплексной реконструкции кварталов.

Главной причиной остановки демонтажа ветхого жилья стало отсутствие финансирования. Большая часть «хрущевок» сносилась за счет городского бюджета, а примерно четверть – за счет инвесторов, заинтересованных в освоении освободившихся территорий. С приходом новой администрации в мэрию некоторые старые контракты были расторгнуты, а новые так и не были заключены.

«Проблема нарастает, как снежный ком, – сетует член Общественной палаты РФ Георгий Федоров в интервью газете «Известия». – Программа сноса «хрущевок» застопорилась, а вскоре на повестку дня встанет вопрос о судьбе 9-ти и 12-этажных домов, также построенных в 60-е годы прошлого века».

Вице-президент Ассоциации строителей России, президент Научно-производственного центра «Стройтех» Владимир Уткин настроен более оптимистично:

– Что касается в целом бетонных сооружений, нужно учитывать законы химии и физики. Если дома из железобетона построены из обычного (не активированного) цемента марки М400-М500, то с годами прочность их стен и фундамента лишь увеличивается: микрогранулы смеси входят постепенно в химические реакции, что ведет к уплотнению, можно сказать – «окаменению» конструкции.

Так что построенные в 60-70-х годах жилые здания могут простоять еще очень долго. Вопрос их замены может возникнуть на фоне требований к эстетизации городской среды, модернизации жилого пространства. Снаружи старые здания выглядят довольно блекло: непрезентабельно, однотипно. Квартиры в старых «панелях», возможно, не устраивают современных жильцов из-за низких потолков, неудобства планировок, морального устаревания. Эта задача может рассматриваться в ракурсе проблем градостроительства, архитектуры, требований социума. Но, повторю, с точки зрения конструктива запас прочности у зданий, построенных из железобетона, довольно большой. Заявленный когда-то строителями срок службы по факту – явно занижен. Насколько мне известно: нигде в мире от старости, без внешних воздействий, ни один железобетонный дом еще не упал.

ЧП случаются технологические: может произойти обрушение дома из-за взрыва бытового газа или иных взрывоопасных веществ, по причине пожара, землетрясения. Могут со временем прийти в негодность коммуникации: сгнить трубы, расшататься двери, рамы, осыпаться штукатурка… Но несущие конструкции у панельных «многоэтажек» достаточно прочны. Сегодня скорее можно ожидать ЧП из-за ошибок, случающихся при монолитном домостроении – из-за нарушения технологий. Когда дом «собирают» на морозе и из экономии энергоресурсов не всегда прогревают участки, где идет бетонирование, либо в неоправданно большом количестве применяют хлорсодержащие добавки в бетон, которые в итоге вызывают коррозию арматуры. Могут произойти какие-то частичные обрушения конструкций. Итого: самопроизвольное обрушение дома из сборного железобетона – событие крайне маловероятное.

Снос или надстройка плюс капремонт?

Согласно не раз озвученным планам городских властей, не только «хрущевки» несносимых серий, но и дома брежневской эпохи, построенные в 60-70-х годах с большим запасом прочности, могут быть подвергнуты реновации путем капитального ремонта, утепления фасадов вентилируемыми панелями с каменной ватой и достраиванием нескольких этажей. К примеру, в Тимирязевском районе Северного округа планировалось подвергнуть реконструкции с надстройкой целых 24 дома. Реконструкция кварталов была запланирована властями на 2010-2020 годы, о чем сообщается на портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы. К реновации домов несносимых серий в Москве планируется приступить после 2018 года, когда окончательно завершится программа сноса «пятиэтажек». Модернизации подвергнутся кирпичные и крупноблочные дома от 1 до 4-х этажей общей площадью 24,5 миллиона квадратных метров. Причем финансироваться этот масштабный проект будет за счет частных инвесторов и самих жителей города – в рамках программы капремонта.

Порядок признания жилых домов аварийными определен постановлением Правительства Москвы от 18 июня 2012 года № 274-ПП «Об организации работы Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы».

Если ветхие жилые здания не признаются специальной комиссией аварийными, основания для их сноса отсутствуют. Тогда у жителей остается последняя надежда на масштабный, основательный капитальный ремонт с заменой коммуникаций и всех аварийных конструкций.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 г. № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы», определен адресный перечень многоквартирных домов, в которых будут проводиться мероприятия по комплексному капитальному ремонту. Всю информацию по этому вопросу можно найти на официальном сайте Департамента капитального ремонта города Москвы.

Пятиэтажек в нашей стране началось примерно в середине прошлого века. Первый такой дом на территории Советского Союза воздвигли в 1948 году на 5-й улице Соколиной Горы города Москвы. Он представлял собой каркасно-панельную конструкцию высотой в четыре этажа.

Главной задачей того времени, которую обязано было решить руководство страны, являлось создание наиболее дешевого проекта застройки. Требовались жилые дома, в которых люди могли бы жить семьями, в противоположность коммунальному заселению.

"Хрущевки" в наши дни

Спустя много десятилетий квартиры в панельных домах всё так же ассоциируются у нас с дешевизной и доступностью. Это настоящее народное жилье. Аналитики рынка недвижимости называют основные причины того, что такие квартиры продолжают продаваться: быстрые темпы строительства, невысокая цена и несколько лучшее качество панелей последнего поколения по сравнению с выпускаемыми ранее.

Тем не менее в наши дни на рынке новостроек панельные дома занимают не более 5%. Дело в том, что в большинстве своём современные реализуемые на рынке варианты и те, что только планируются, существуют в монолитной технике. Сейчас разработаны уже достаточно крупные проекты эконом-класса, представляющие собой целые жилые комплексы.

Если рассматривать лишь вторичный рынок, то, например, в Москве около 45% его представлено "панельками", построенными в разные годы. На самые старые из панельных домов приходится лишь несколько процентов всего объема предложений. Да и спрос на них также невысок. Покупка такого жилья - в основном удел тех, кто не располагает средствами на приобретение чего-либо более качественного.

Почему они дешевле

Чем же объясняется экономическая доступность зданий из готовых панелей? Всё дело в том, что главная производственная нагрузка при возведении переносится с территории стройки в цеха завода ЖБИ, что сразу же снижает затраты. Помимо экономического фактора, действует климатический, ведь производить в цехах железобетонные элементы без оглядки на погодные условия гораздо проще, да и контроль качества осуществляется в заводских условиях намного легче.

Все мы любим экономить, но о том, что скупой платит дважды, забывать всё же не стоит. Это правило действует и для панельного домостроения. Немало случаев, когда после заселения в новый проблемы начинаются буквально через пару лет.

Недоделки могут варьироваться от мелких до вполне серьезных. В одних квартирах осыпается облицовочная плитка, в других проступают наружу межпанельные швы. В чём же причина такого явно преждевременного старения? Ведь здание по определению должно быть рассчитано на гораздо больший срок эксплуатации.

Что влияет на срок службы панельных домов?

Дело в том, что существует понятие усадки, и в панельных домах этот процесс, к сожалению, происходит довольно неравномерно. Другая болевая точка такого дома - это его швы. По стандартам европейского строительства, закладные элементы швов выполняют из нержавеющей стали, так как они признаны одним из самых важных элементов в деле обеспечения прочности и надежности конструкций. Но данное решение обходится застройщику слишком дорого, и панельные дома при этом лишаются главного козыря - невысокой стоимости.

Именно по такой причине в нашей стране данная технология не нашла своего применения. В России места соединений покрывают антикоррозийной краской, что, конечно же, не дает никаких гарантий в вопросе надежности.

Другие недостатки

Кроме того, всем известно, что тепловые характеристики панельных домов оставляют желать лучшего. Особенно это видно в сравнении с монолитными и кирпичными зданиями. Тепло из "панелек" просто-напросто уходит. В условиях серьёзных российских зим обогрев квартиры в таком доме становится нешуточной проблемой.

Другая классическая беда каждого такого здания - его крыша. Чердаков в панельных пятиэтажках обычно нет, а крыши очень часто подвержены протеканию. Даже если сделать их двускатными, это не решит проблему, так как межпанельные швы быстро теряют свою герметичность. Часть девелоперов прибегает к современным герметикам, но доля такой защиты слишком низка, это опять же связано с дополнительными расходами.

О моральном износе

То, что срок службы панельных домов раннего периода (именуемых в народе "хрущевками") фактически прошел, и они давным-давно устарели в моральном плане, ни для кого не секрет. Своими крохотных размеров кухнями, совмещенными санузлами, низкими потолками и отсутствующим мусоропроводом они давно набили оскомину. Современные покупатели, располагающие мало-мальски приличной суммой денег, предпочтут заплатить немного дороже, чем ценой экономии приобретать такое низкокачественное жилье.

Уже давным-давно официально признано, что городские территории, застроенные "хрущевками", используется крайне неэффективно. Здания эти не украшают урбанистические пейзажи и несут коммунальщикам высокие цифры теплопотерь. В целесообразности их сноса и возведения на освободившемся месте новых современных построек уже давно никто не сомневается.

Каков срок службы панельных домов 80 годов?

Срок службы - это тот критерий, который позволяет провести оценку ликвидности дома с максимальной объективностью. Попробуем оценить наши "панельки" с данной точки зрения. Если рассматривать первые тонкостенные "хрущевки", то срок службы панельных домов 80 годов - порядка 50 лет. Понятно, что в физическом и моральном плане такое жильё давным-давно себя исчерпало.

Другая категория домов - панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более "продвинутый" вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.

Каким еще он может быть

Эксперты утверждают, что срок службы современных панельных домов разных серий примерно одинаков. Связано это с тем, что при строительстве их используются одни и те же нормы и строительные правила.

Относительно новые панельные дома имеют заявленное время эксплуатации несколько более длинное. Срок службы панельного многоквартирного дома в общем случае рассчитан на период от 50 до 70 лет. Отдельным сериям (к примеру, П 44) данный период назначают до ста лет. Существует серия С 220, конструкции домов которой собраны из панелей, но материал наружных стен их - кирпичная кладка. Внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным. Нормативный срок службы панельных домов данной серии обозначен в пределах 150 лет. Следует заметить, что этот вариант на рынке жилья не слишком распространен.

Чем можно его продлить

По проекту при эксплуатации вновь возводимых панельных домов заложен плановый срок между обязательными капремонтами, и составляет он от 20 до 25 лет. В действительности же реальные здания обходятся без капремонта на 10-15 лет больше запланированного. Насколько срок службы панельного дома можно увеличить? Негласное мнение большинства экспертов гласит, что понятие нормы здесь весьма условно, и продлить его способны ремонт и бережное отношение. Разумеется, речь идет о ремонте всего здания, а не отдельно взятой квартиры. В последнем случае никакого серьезного влияния на общедомовое состояние такое мероприятие никак не окажет.

Таким образом, по мнению экспертов, при эксплуатации панельных домов главное - вовремя проводить капремонт и внимательно следить за поддержанием в исправном состоянии всех коммуникаций. Существуют нормативы по числу человек, допускаемых к проживанию на площади конкретного метража. В условиях российской действительности данные стандарты нарушались в течение целых десятилетий, это, соответственно, ускорило износ большинства зданий.

Признаки аварийного здания

Даже внешний вид панельного дома может свидетельствовать о необходимости ремонта. Об этом красноречиво скажут вам многочисленные трещины и не раз залатанные швы между панелями. Если зайти внутрь дома, сырые стены с плесенью и неприятным запахом, а также ветхие коммуникации красноречиво завершат картину.

Дополнительная сложность для ремонтников состоит в том, что, согласно конструктивным особенностям такой ремонт возможен далеко не всегда. Например, часть проектов предусматривает монтаж батарей и труб непосредственно внутри стен. Изнашиваются же данные коммуникации быстрее, чем заканчивается срок службы панельных домов.

Стоимость квартир после капитального ремонта на рынке недвижимости может быть увеличена приблизительно на 15%, но относится это главным образом к тем зданиям, которые подвергались комплексному ремонту. Данное понятие подразумевает мероприятия по утеплению фасада с цоколем, крыши, ремонту лестничных клеток и чердака (в случае его наличия), остеклению всех балконов, замене труб и оборудования лифтов и газового хозяйства, а также капитальной прочистке вентиляционных каналов.

Максимальные цифры

Такой полноценный ремонт способен на порядок улучшить качество дома и значительно продлить время его эксплуатации. Помимо того, в результате преобразований внешний вид здания бывает значительно улучшен, что сразу поднимает его стоимость на рынке вторичной недвижимости.

На какой срок службы панельных домов можно рассчитывать по максимуму? Согласно нормам, конструкции из железобетона разрешается эксплуатировать до 125 лет, но при строгом соблюдении определённых условий, а именно: не реже одного раза в 25 лет должен быть осуществлен капитальный ремонт, текущий - через каждые семь лет. На практике же добиться от властей проведения данных мероприятий - задача почти нереальная. Профилактикой и определением технического состояния каждого здания не занимается никто. Ремонта можно добиться лишь после многочисленных жалобы по серьезным основаниям.

О реконструкции старых домов

В столице уже давно разработана программа переселения жителей из ветхих и В первую очередь предполагается расселить самые старые панельные пятиэтажки, срок службы которых давно себя исчерпал. Как в Москве, так и в регионах время от времени возникали попытки провести реконструкцию отдельно взятых "хрущевок". К сожалению, данная практика, можно сказать, провалилась.

Заключались попытки в том, что дома определенной серии подвергались надстройке и возведению дополнительных секций. В результате был сделан вывод об экономической нецелесообразности данного проекта. Ведь максимальное число надстраиваемых этажей - один или два, не более. Процесс возведения дополнительных площадей на крыше вызывал активные протесты жильцов. Спросом среди покупателей подобные квартиры также не пользовались. В итоге было решено, что гораздо выгоднее снос старого жилья с последующим строительством на данном участке нового.

Ни установка лифтов, ни полная замена коммуникаций, ни санация всего здания срок службы панельных домов 70 годов не продлит и спроса на рынке жилья хрущевкам не прибавит. Ведь качество панелей, как и исходную планировку квартир, поменять невозможно. Вывод - комфортабельным жильем "хрущевки" не станут никогда.

Как это выглядит

Как навскидку можно определить предаварийное состояние панельного дома? В таких случаях в глаза всегда бросаются внешние трещины стен и нарушенные Взгляд специалиста также моментально вычислит трещины фундамента, которые гораздо опаснее. Коррозия арматуры ведет к разрушению плит, что угрожает обрушением всего здания. Старые коммуникации провоцируют неравномерность грунтовой осадки, что еще больше усугубляет проблему и сокращает срок службы панельных домов. Трубы и электрические сети в таких домах значительно перегружены и очень сильно изношены. И вопрос уже ставится не только о комфорте и престижности проживания. На кону гораздо более важное понятие - безопасность людей.

Возведение домов из строительных панелей, позволяет поставлять на рынок недвижимости недорогое жилье в кратчайшие сроки. Первым панельным домом, построенным на территории России, является четырех этажный дом на 5-й улице Соколиной Горы города Москвы, воздвигнутый в 1948-м г. Пиком массовой застройки панельными многоэтажками является период: 1960–1980 годы.

Нормативный срок службы

Техническими нормами определены стандарты, по которым постройки различного назначения должны прослужить не меньше указанного количества лет. Уже на стадии проектирования многоквартирного дома, закладываются требования к материалам и конструкциям, позволяющим обеспечить заявленные нормы.

Сегодня все чаще поднимается вопрос о состоянии большого количества жилых домов, срок эксплуатации которых уже вышел или подходит к нему.

«Сталинки «, дома возведенные до 1945 — период эксплуатации 125 лет, окончание эксплуатационного времени — 2050-2070 г.
«Сталинки «, построенные после 45-го – рассчитаны на срок эксплуатации 150 лет, вывод из строя — 2095-2105 г.
«Хрущевки «, панельные этажные дома, которые массово возводились на всей территории СССР в шестидесятых, восьмидесятых — срок эксплуатации 50 лет, нормативное время демонтажа 2005-2015 г.
Кирпичные дома 60–х — срок службы 100 лет, окончание периода эксплуатации 2055-2070 г.
Панельные и блочные дома 70-х — эксплуатационный период 100 лет, окончание 2055-2080 г.
Современные постройки с неограниченным количеством этажей:

блочные, ресурс составляет 100 лет;
панельные, ресурс 100-120 лет;
кирпичные и монолитные 120-150 лет.

Важно! Это лишь ориентировочные оценки жилых зданий, в реальности долговечность дома рассчитывается исходя из качества материалов и регулярности проводимого ремонта.

Сколько прослужат отдельные составляющие здания зависит от материалов и качества изготовления:

фундаментное основание 50-150 лет;
стены и межкомнатные перекрытия 50-100 лет;
крыша 30-100 лет;
кровельное покрытие 8-25 лет;
напольное покрытие 15 – 60 лет;
лестницы 30-100 лет.

Панельные дома сегодня

На рынке Московских новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Сегодня основную часть данного рынка занимают дома монолиты, которые отличаются более высокими теплотехническими показателями и эксплуатационным периодом (120-140 лет). Однако на рынке вторичного жилья, доля квартир в «» составляет около 46%. Правительство, совместно с другими органами власти уже не первый год разрабатывает целый комплекс программ по продлению сроков службы панельных зданий. Сейчас рассчитывать на то что ваша хрущевка не будет разрушена из-за ветхости, не приходится. Причина банальна — нехватка средств в местных бюджетах.

Что влияет на сроки эксплуатации жилых домов

Существует два характерных фактора влияющих на продолжительность жизни зданий:

физический — естественный процесс износа здания и его коммуникаций;
моральный – постройки не соответствуют современным эстетическим и техническим современным стандартам.

Физический фактор

Определяется согласно действующим нормативам. За последнее десятилетие жилищный фонд России уже вошел в полосу стремительного износа, и если в ближайшее время не будет принято кардинальных решений данной проблемы, это приведет к одновременному разрушению целого ряда жилых комплексов в Москве. Сколько аварийных зданий по всей стране — неизвестно.

К основным проблемам панельного жилищного фонда относятся:

своевременное выполнение текущего профилактического и капитального ремонта;
усадка, со временем фундамент может просаживаться и смещаться, данная проблема характерна для всех построек, однако для панелей, данный процесс происходит довольно неравномерно;
срок службы межпанельных швов (30-40 лет). Швы являются наиболее важным компонентом для обеспечения надежности, В Европе закладные элементы выполняют из нержавеющей стали, что автоматически влияет на стоимость здания, расчеты наших застройщиков просты — зачем платить больше?;
незаконная перепланировка. Повальная мода на перепланировку стандартных планировок, которая продолжается по сей день, началась в середине 90-х, когда в моду вошли квартиры – студии. Проблема заключается в том что большая часть таких переделок является несогласованной и проводится с нарушениями целостности конструкций.

Моральный фактор

Помимо физического, существует такое понятие как моральный износ здания, который возникает из-за технического развития в обществе и определяется как несоответствие современным требованиям комфортабельности и благоустройства.

Признаки морального устаревания здания:

планировка квартир не соответствует современным требованиям;
системы инженерного оборудования устарели;
излишняя плотность застройки и заселения;
недостаточное благоустройство и озеленение.

Это интересно! С 2016 г. мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены.

Относительно новые многоэтажные панельные дома имеют срок службы до 70 лет. Серии новостроек с аббревиатурой «П 44», рассчитаны на период до 100 лет. Существует серия «С 220», конструкции домов которой собраны из панелей, с наружной кладкой из кирпича, внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным . Таким домам специалисты отводят около 150 лет, нормативного срока эксплуатации. На рынке жилья варианты квартир в панельках данных серий найти практически невозможно.

Оценка состояния здания

Обследование дома проходит в 3 этапа.

Подготовка:

изучение проектной, исполнительной и эксплуатационной документации;
изучение документации иного рода, касающейся объекта экспертизы и позволяющей более полно ответить на поставленные вопросы перед экспертом.

Визуальный (предварительный) осмотр:

выявление дефектов и повреждений;
фотофиксация имеющихся дефектов;
проверка наличия характерных деформаций конструкций дома и его отдельных элементов (прогибы, крены, выгибы, перекосы и т.п.);

Детальное (инструментальное) обследование:

выборочное обследование, включающее в себя лабораторные испытания, определение механических характеристик материалов применяемых при строительстве и ремонтных работах;
освидетельствование годности конструкций дома, согласно действующим нормативам (выборочное).

Последовательность обследования панельных конструкций:

вводы и выводы придомовых коммуникаций;
определение состояния фундамента и свойств грунта в основании;
подвальные помещения дома;
фасады, наружные стены, включая балконы, лоджии, всевозможные архитектурные элементы, водостоки;
крыша и чердачные помещения;
несущие элементы здания: стены, опорные колонны;
составляющие элементы помещения: окна, двери, межкомнатные не несущие перегородки, ниши для хранения и т.д;
инженерные и санитарно-технические коммуникации.

В зависимости от количества дефектов и степени износа, техническое состояние годности строительных конструкций оценивается по следующим критериям:

до 10% износа — хорошее;
11-20% — вполне удовлетворительное;
21-30% — удовлетворительное;
31-40% — не вполне удовлетворительное;
41-60% — неудовлетворительное;
61-80% — ветхое;
свыше 80% — подлежит сносу.

Важно знать! Внеплановый осмотр здания проводится при оценке разрушений после стихийного бедствия, обрушения части дома при нарушении целостности конструкции в результате перепланировки, либо взрыва бытового газа, а также при массовых жалобах жильцов на техническое состояние и т.д. В первую очередь обследуются наиболее поврежденные части дома, для своевременного принятия решений по устранению дефектов которые угрожают человеческой жизни.

Признать строение аварийным полноправна лишь специальная комиссия, привлечение которой инициируется органом исполнительной власти. Независимый специалист с правом голоса, при необходимости может быть задействован в рамках данной комиссии.

Главная » Автокредиты » Срок эксплуатации строительных материалов. Жилые многоэтажки: сроки службы