Недвижимость является одним из самых популярных и доходных объектов инвестирования. Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из следующих составляющих:

Прирост рыночной стоимости недвижимости;

Текущий доход в виде арендной платы, ренты и других поступлений;

Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.

Показатели эффективности инвестиций в недвижимость:

1. Экономическая эффективность (прибыль, срок окупаемости, финансовые показатели).

2. Бюджетная эффективность (поступления в бюджет за счет налогов, пошлин, выручки от приватизации).

3. Народно-хозяйственная эффективность (экономический рост, повышение занятости, уровня жизни населения).

4. Экологическая эффективность (влияние на окружающую среду).

Недвижимость как объект инвестирования имеет следующие основные особенности:

1. Долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала.

2. Потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок.

Высокая стоимость объектов недвижимости требует значительных финансовых вложений при ее приобретении.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.

3. Невысокая ликвидность .

Ликвидность недвижимости - это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимостисущественно варьирует, особенно в зависимости от местоположения.

4. Обязательная государственная регистрация сделок.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.

5. Необходимость менеджмента .

Недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и т.д.

Для эффективного управления недвижимостью уже на прединвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

маркетинговые исследования;

строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;

анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

6. Высокая надежность и эффективность вложений.

Высокая надежность обусловлена в частности такими характеристиками недвижимости как материальность, фундаментальность и долговечность. Устойчивая тенденция к росту стоимости недвижимости повышает эффективность инвестиций.

7. Многообразие комбинаций вещных прав .

Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые - в залоге, а пятые - в государственной собственности.

8. Многообразие источников инвестирования .

Собственные финансовые ресурсы – прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления, уставной фонд, резервный фонд.

Привлеченные инвестором средства – продажа акций, паевые, долевые и иные взносы физических и юридических лиц.

Заемные средства – банковские кредиты, бюджетные кредиты, облигационные займы.

Причины привлекательности вложений в недвижимость:

значительная степень сохранности, безопасности;

приобретение права собственности;

сохранность средств от инфляции;

неосвоенность рынка недвижимости;

высокий уровень доходности (возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости);

устойчивость потребительского спроса;

меньшая подверженность колебаниям экономических циклов.

Однако следует отметить ряд трудностей связанных со спецификой объекта инвестирования:

недоступность информации - информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций, отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

«жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

высокие транcакционные издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие;

длительность периода совершения сделки.

Введение

1. Недвижимость

1.1. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости

1.2.Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций

1.3. Основные инвестиционные характеристики недвижимости

1.4. Особенности рынка недвижимости

2. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

2.1.Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

2.2. Процесс оценки стоимости недвижимости

2.3. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости

2.4. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

2.5. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе

2.6. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода

3. Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

3.1. Возмещение инвестированного в недвижимость капитала

3.2. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода

3.3. Использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России, определить само понятие недвижимости, организационно-правовые особенности недвижимости как объекта инвестиций, затронуть эффективность инвестиционных проектов. В работе проанализированы методы и направления анализа инвестиций в недвижимость.

При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того, что при исследовании рынка недвижимости, прежде всего, необходимо отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений.

1. НЕДВИЖИМОСТЬ

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ. 1

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации Глава 5. Общие положения Подраздел 3. «Объекты гражданских прав» ст. 132 «Предприятие»:

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

1.1. РЫНОЧНАЯ И ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.

Рыночная стоимость недвижимости – базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой – принуждению купить.

Инвестиционная стоимость недвижимости – это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью: различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д.

1.2. ВЕЩЕСТВЕННЫЕ, РЫНОЧНЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИЙ

Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:

1. Первую группу образуют фундаментальные особенности:

Иммобильность . Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.

Уникальность . Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики – местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

Дефицитность . Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличение численности населения и конечностью земельных ресурсов.

Долговечность, стабильность . Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.

2. Во вторую группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта – товара:

Специфика оборота (через оборот прав) . Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

Специфика жизненного цикла . Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости – земли и ее улучшений (зданий и сооружений) . Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция – тенденция повышения стоимости из-за инфляции.

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственным и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом – по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования – ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

Низкая ликвидность 2 . Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по равнению со спросом на нее может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества.

3. К третьей группе относятся организационно-правовые особенности объектов недвижимости:

Раздельность (делимость) прав на недвижимость . Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута 3 , ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.

Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ – сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции.

Необходимость профессионального менеджмента связано с тем, что все процессы требуют профессионального управления объектами недвижимости, на любой стадии строительства, обустройства, продажи и т.д.

_____________________________________________________________

2 Ликвидность – способность активов предприятия к определенной дате и без потерь, превращаться в денежное выражение.

3 Сервитутом называется ограниченное право пользования чужим имуществом (например, для прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, прохода или проезда через земельный участок и т.п.)

1.3. ОСНОВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются:

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска . Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы . Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

1.4. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Основные особенности рынка недвижимости таковы:

Рыночные сделки с недвижимостью затрагивают имущественные права собственников недвижимости в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

Финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;

Информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

Недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

Операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

Экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

Финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

Взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

2. ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ИНВЕСТИЦИОННУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

Регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;

Стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

Политика налоговых органов;

Специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости – совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

Ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

Тепловое загрязнение;

Ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;

Увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

Ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных экологических факторов выявляются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают положительный экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости (например, наличие доступность для собственников недвижимости экологически чистых природных объектов – рек, озер, лесов, лесопарков, заповедников и т.д.)

2.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тес существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

Принцип полезности;

Принцип замещения;

Принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

Принцип вклада;

Принцип остаточной продуктивности земельного участка;

Принцип равновесия;

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

Принцип спроса и предложения;

Принцип соответствия; принцип конкуренции;

Принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования – основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий – и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:

Рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости);

Существующие нормы зонирования;

Ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

Текущий способ использования недвижимого имущества.

Наилучшее использование объекта недвижимости – это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка с уже имеющимися улучшениями.

Например, склад, размещенный в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участка, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (например, если в непосредственной близости от земельного участка построили крупную автомагистраль), то наилучшим использованием участка может стать строительство мотеля, автозаправочной станции или придорожного кафе.

Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определенные потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель (потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезностью.

В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупатель будет рассматривать все имеющиеся у него альтернативные варианты сделок и будет подходить рационально к решению вопроса выбора, располагая достаточным временем для этого. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть: покупка другого, аналогичного объекта имущества: воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли: вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчетливый здравый покупатель не заплатит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем о приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в процессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциальное воздействие. Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий собственника.

Принцип вклада – стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесенных затрат. Стоимость вклада корта измеряется по полезности с точки зрения среднего покупателя. Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка . Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений. В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного принципа является метод техники остатка земли – универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсутствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости – земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия , иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов – земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определенной стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения . Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит от изменения величины спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса – экономической закономерности, связывающей объемы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соответствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена» определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объем предложения совпадает с равновесным объемом спроса.

С принципом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции . Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

Принцип соответствия – стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень.

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин стоимости на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов недвижимости ведет к уменьшению рыночной стоимости более дорогих объектов недвижимости.

Принцип изменения. Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а так же форс-мажорные обстоятельства в виде военных действий, природных катастроф и т.д.

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы государственного регулирования.

2.2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс оценки стоимости объекта недвижимости – последовательность действий, выполняемых оценщиком в ходе определения стоимости.

В начале процесса оценки необходимы сбор и обработка информации, касающейся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайшего окружения с учетом всех факторов, влияющих на оценочную стоимость объекта недвижимости.

Источниками информации могут быть периодические издания, специализированные базы данных, государственные и муниципальные органы, осуществляющие регистрацию прав недвижимости, другие оценщики. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения всей необходимой информации могут потребоваться консультации различных специалистов, кроме этого – командировки в другие регионы, маркетинговые, технологические, социологические и другие исследования. В связи с этим могут быть необходимы и соответствующие затраты.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Собранная информация анализируется, вносятся необходимые и обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие данные.

На этапе определения варианта наилучшего использования объекта недвижимости, оценщик определяет такое направление использования собственности, которое юридически разрешено, технически возможно, экономически целесообразно и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Данный вариант рассматривается, если оценивается рыночная стоимость недвижимости (или производные от нее – инвестиционная стоимость).

Основным этапом процесса оценки недвижимости является собственно оценивание – оценка стоимости объекта на основе трех классических оценочных подходов, к которым относятся сравнительный (рыночный), затратный и доходный подходы.

Рыночный подход основан на сопоставлении (сравнении) оцениваемого объекта недвижимости и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

В основе доходного подхода лежит представление о стоимости объекта как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при рациональном использовании может принести в будущем. При этом учитываются не только размеры, но и время поступления доходов, а так же уровень риска, связанного с их получением.

Заключительным этапом процесса оценки является согласование результатов оценки (с учетом весовых коэффициентов) – сведение величин оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов оценки в одну величину – в единое заключение об оценочной стоимости оцениваемого объекта.

2.3. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка объектов недвижимости имеет некоторые особенности:

Оценка недвижимости в отличие от других активов связана с длительным сроком инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость – это капитал, «запертый» в малоликвидный актив;

Трудность определения ожидаемого периода владения активом, также определение цены объекта при его возможной реализации в будущем, по окончании срока владения этим объектом;

Относительно длительный период (по сравнению, например, с ценными бумагами) владения активом, включающий несколько циклов развития рынка недвижимости;

Сложность получения достоверной и актуальной информации о сделках на рынке недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости, как и любого другого объекта имущества, оценивается оценочными методами на основе трех классических подходов:

1) доходного подхода, основанного на дисконтировании денежных потоков или капитализации ожидаемых доходов от недвижимости;

2) рыночного (сравнительного) подхода, предусматривающего сравнительный анализ рыночных сделок купли-продажи объектов недвижимости;

3) затратного (имущественного) подхода, базирующегося на определении стоимости недвижимости путем расчета затрат, необходимых на восстановление или замещение оцениваемых зданий и сооружений с учетом износа всех видов и рыночной стоимости земельного участка.

2.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход в оценке недвижимости позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов, генерируемых этим объектом. Приведенная к текущему моменту стоимость бедующих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Применение этого подхода предполагает необходимость расчета величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых этапов при оценке недвижимости является определение полученных и расчет, и прогнозирование будущих доходов.

Прогнозирование дохода от недвижимости основывается на следующем. Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в производственно-коммерческой или иной деятельности, инвестор рассчитывает в результате получить определенные материальные, финансовые или иные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде финансовых результатов, в число которых входят:

Поток денежных средств (текущие денежные поступления):

Экономия на налогах:

Будущие доходы от арендной платы:

Доходы от перепродажи недвижимости:

Уменьшение ипотечного долга.

Задача аналитика заключается в том, чтобы, рассчитав текущую стоимость всех будущих доходов и финансовых выгод, на их основе определить текущую стоимость объекта недвижимости, приносящего эти доходы. Изучая объект доходной недвижимости, аналитик принимает во внимание наиболее важные для него параметры – стоимость зданий, сооружений, инфраструктуры и земельного участка, долгосрочные кредиты (ипотечные кредиты).

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени зависит от точности прогнозируемых доходов. На величину доходов оказывает влияние множества факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его развития в перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих объект недвижимости с окружающей средой, и т.д. Учет и оценка этих факторов должна лечь в основу прогноза. Основная расчетная величина для оценщика – чистый операционный доход от недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо, прежде всего, установить степень стабильности получаемых от недвижимости доходов. Под стабильным доходом понимается доход, обычно получаемый от использования оцениваемой недвижимости в течение типичного года в прогнозном периоде, приведенный к моменту оценки. При расчете стабильного дохода из расходов исключаются затраты, носящие разовый характер, т.е. нетипичные при повседневной эксплуатации объекта. Источниками информации для определения доходов и стабильности доходов могут быть: собственник объекта недвижимости; данные, собранные на рынке недвижимости; сведения, полученные от арендаторов и менеджеров объекта недвижимости.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены элементов недвижимости с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными расходами необходимо вычесть из действительных валовых доходов. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы элементов, подлежащих замене.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно двумя методами: и . Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтирования (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость.

В качестве потока доходов используется чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом текущих операционных расходов и резерва на замещение, т.е. рассматривается поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Применение в расчетах величины чистого операционного дохода, позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных объектов имущества более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют переменную стоимость, поток доходов, которые получены в будущем, необходимо дисконтировать (привести к сегодняшнему дню), просуммировать и, кроме этого, учесть стоимость объекта при реверсии – возможной перепродажи в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода – определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации при условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).

Величину коэффициента капитализации можно рассчитать тремя способами:

1) кумулятивным методом на основе суммирования безрисковой ставки дохода с компонентами, учитывающими величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;

2) исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фактической продажи с последующим адекватным усреднением;

3) на основе требуемой ставки доходности (в качестве которой можно принять ставку дисконтирования) за вычетом темпа роста потока доходов.

Важной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учета остаточной стоимости объекта в момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости объекта в будущем велика, то при расчете коэффициента капитализации необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован с учетом разного рода рисков.

2.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЫНОЧНОМ (СРАВНИТЕЛЬНОМ) ПОДХОДЕ

Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе на основе метода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:

1) анализируется рыночная ситуация и выявляются недавние сделки продажи сопоставимых объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти-семи);

2) тщательно проверяется информация о сделках;

3) выбираются соответствующие единицы сравнения объектов (например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;

4) выявляется адекватная данному случаю оценки элементы сравнения;

5) в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения;

6)корректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводятся к одной величине – к стоимости оцениваемого объекта.

Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретной ситуации, от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.

Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения должен быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.

При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики объектов, которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными среди них и подлежащими обязательному учету при оценке являются:

1) передаваемые при возможной сделке имущественные права;

2) условия финансирования сделки (учет заемного и привлеченного капитала);

3) условия и время продажи (в том числе и юридическая чистота сделки);

4) местоположение объекта;

5) физические (технические) параметры объекта;

6) экономические параметры объекта и окружения;

7) экологические параметры объекта и окружения;

8) характер, интенсивность использования;

9) наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью.

Поправки по единицам и элементам сравнения могут, вносится в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах с последующим переводом в денежные единицы.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых придается оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Применение данного метода сравнительного анализа возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.

2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующей последовательности:

1) определяется рыночная стоимость участка земли;

2)рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения);

3) оценивается величина совокупного износа, т.е. износа всех трех видов;

4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа.

При применении затратного подхода участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат) может производится тремя способами:

На основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);

Путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);

На основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта.

При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые и косвенные издержки, а так же предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники безопасности и другие нормативные затраты, а так же прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может рассчитывать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.

3. ОСОБЕННОСТИ И ИСТОЧНИКИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые могут необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Несистематические риски – риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного и привлеченного капитала.

Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связанны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся;

1) вид недвижимого имущества (возможное изменений условий предложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным договором);

6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание, порча; моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа могут снизить доходность недвижимости);

8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении .

3.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ ИНВЕСТИРОВАПННОГО В НЕДВИЖИМОСТЬ КАПИТАЛА

Инвестируя капитал в приносящую доход недвижимость, инвестор рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно путем перепродажи объекта недвижимости или путем получения дохода, величина которого обеспечивает не только получение процентного дохода на капитал, но и постепенное его возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации .

Коэффициент капитализации состоит из двух частей. Одна его часть связана с доходом на инвестированный капитал, т.е. вознаграждением владельцу капитала за использование инвестированные в недвижимость денежных средств. Другими словами, это процент (называемый так же отдачей), выплачиваемый инвестору. Вторая часть коэффициента капитализации связана с возмещением первоначально инвестированного в недвижимость капитала.

Итак, инвестор, помещая свой капитал в тот или иной объект недвижимости, предполагает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получение прибыли. Существуют три способа расчета возмещения инвестированного в недвижимость капитала:

Метод прямолинейного возврата капитала;

Метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции;

Метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке.

Метод прямолинейного возврата инвестированного капитала (метод Ринга) реализуется в соответствии со следующей процедурой – предполагается, что возмещение основной суммы инвестированного капитала происходит равными частями. В этом случае размеры платежей по основной сумме инвестиций будут равны. Важной особенностью данного метода является ежегодное снижение величины членов денежного потока, используемого для погашения долга, поэтому данный метод не может быть применен для потоков с неравномерными доходами.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) характеризуется тем, что норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации; она равна фактору фонда возмещения, рассчитанному по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции. Другой составной частью коэффициента капитализации являлась ставка процентов на инвестиции. Использование данного метода предполагает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) применяется в тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было бы обеспечено не только полное возмещение инвестированного капитала, но и получение дохода по нему, для этого коэффициент капитализации должен быть соответствующим образом увеличен.

Рассмотрев методы расчета возмещения капитала, необходимо отметить. Что поступающие периодические доходы могут быть разделены на две принципиально разные части: доход на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения. Норма возмещения капитала зависит от продолжительности владения недвижимостью, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и от прироста стоимости капитала.

3.2. УЧЕТ ИЗНОСА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода является неотъемлемым компонентом процедуры оценки имущества. Совокупный износ зданий и сооружений характеризуется потерей ими своей стоимости в результате совместного воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) износа.

С физическим износом связано постепенное уменьшение стоимости зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок, ненадлежащего хранения и т.д.

Под функциональным (моральным) износом понимается потеря объектом недвижимости своей стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного, дизайнерского решения, материалов, оборудования и качества работ современным рыночным требованиям и предпочтениям потребителей.

Под экономическим (внешним) износом понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факторов (окружающей природной и социальной среды, прилегающих объектов).

Для оценки совокупного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:

1) метод экономического возраста (метод срока жизни);

2) метод разбивки по компонентам износа.

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст.

Срок физической жизни – это срок, в течение которого объект недвижимости реально существует и его можно использовать по назначению.

Срок экономической жизни – это срок, в течение которого объект недвижимости приносит прибыль (доход). Конец экономической жизни наступает тогда, когда объект недвижимости перестает приносить доход.

Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом объекта, дизайном, экономическими факторами, выявляющими его стоимость. Условия эксплуатации объекта, своевременности ремонта и модернизации в значительной степени влияют на его эффективный возраст. Он может быть больше или меньше физического возраста.

Необходимо учитывать наличие различий в подходе к оценке износа между бухгалтерской и оценочной практикой. Оценщик должен, прежде всего, исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. Срок экономической жизни зависит от многих факторов, например экономической ситуации в стране, вкусов потребителей и т.д. Вместе с тем, производя оценку недвижимости, оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни с объектом недвижимости не произойдет существенных изменений. Определение срока экономической жизни основано на визуальном осмотре объекта, анализе экономической ситуации. В конечном счете, оно во многом зависит от опыта и мнения оценщика.

По методу экономического возраста (метода срока жизни) величина совокупного износа определяется как частное от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (нормативный срок службы) здания. При этом под эффективным возрастом понимается условный возраст здания, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни – период времени, в течение которого здание имеет экономическую ценность, т.е. обладает полезностью.

В соответствии с методами разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие совокупного износа:

Устранимый физический износ, т.е. физический износ, устранение которого экономически оправдано - затраты на устранение которого не превышают денежной величины, добавляемой к стоимости объекта в результате его устранения;

Неустранимый физический износ – износ, затраты на устранение которого в результате превышают соответствующее увеличение стоимости объекта;

Устранимый моральный (функциональный) износ;

Неустранимый моральный износ;

Экономический (внешний) износ (устаревание) – по определению является практически неустранимым, единственный способ его устранения – изменение внешнего окружения, что в большем случае представляется неразрешимой задачей.

Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости объекта недвижимости, полученных в результате использования всех трех подходов к оценке, исходя из относительных весов, придаваемых величинам стоимости, полученным в рамках каждого из трех подходов. Таким образом, оценщик рассчитывает средневзвешенную величину стоимости объекта недвижимости. В качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может быть как одна величина, так и диапазон величин стоимости объекта недвижимости.

3.3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО ЛЕВЕРЕДЖА ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Реальная практика рыночных сделок с недвижимостью в большинстве случаев предполагает привлечение ипотечного кредитования, т.е. кредитования под залог недвижимого имущества. В этом случае можно говорить о том, что применяется финансовый рычаг – финансовый левередж . Основное свойство финансового левереджа заключается в том, что, используя для инвестиций заемный капитал, возможно приобретение в собственность объектов недвижимости с доходностью более высокой, чем выплачиваемый по полученному кредиту процент.

Ипотечный кредит при покупке объекта недвижимости является привлекательным по следующим причинам:

При покупке недвижимости лишь немногие покупатели обладают собственными денежными средствами, достаточными для полной оплаты приобретаемого объекта недвижимости;

Те покупатели недвижимости, которые имеют необходимые для ее приобретения средства, стремятся снизить возможный риск вложений капитала путем их диверсификации;

Привлечение ипотечного кредита позволяет инвестору контролировать большие объемы недвижимости;

Инвестор имеет возможность получения льгот по налогообложению.

Инвестиции в недвижимость при ипотечном кредитовании составляют две части: собственный капитал и ипотечный кредит. Величины ставок капитализации этих двух элементов инвестированного капитала должна соответствовать рыночной доходности с учетом риска вложений. Поэтому ставка капитализации так же разделяется на два компонента: ставка капитализации на собственный капитал и ипотечная постоянная.

Ставка капитализации на собственный капитал – отношение ежегодных денежных поступлений от недвижимости до вычета налогов к сумме вложенных в недвижимость собственных средств инвестора.

Ипотечная постоянная – отношение величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использованием различных методов финансирования. Распространенным является метод приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов, с дополнением финансового левереджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное влияние на ее цену. Финансирование не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее – чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем долее высокую рыночную цену установит продавец. Применение финансового левереджа может значительно изменить финансовые последствия от сделки для покупателя с недвижимостью.

Если доходность недвижимости, приобретенной с привлечением заемных средств, превышает годовой процент по ссуде, финансовый левередж является продолжительным. В тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от приобретенной недвижимости не превышает процент по полученному кредиту, левередж считается отрицательным (в этом случае корректным будет лучше не говорить о финансовом левередже). В тех случаях, когда объект недвижимости приносит ежегодный доход, равный годовому проценту по ипотечному кредиту, левередж считается нейтральным (нулевым).

Используя левередж, инвестор может увеличить текущую отдачу от недвижимости, извлечь существенные материальные выгоды от увеличения стоимости недвижимости, обеспечить значительную диверсификацию своих активов.

Действие финансового левереджа можно пояснить следующей формулой:

r CK = r ИК + К/СК (r ИК - r К),

где r CK – доходность собственного капитала инвестора;

r ИК – доходность всего инвестированного капитала (собственный капитал и ипотечный кредит;

r К – процентная ставка по ипотечному кредиту;

К – величина ипотечного кредита;

СК – собственный капитал инвестора.

Необходимо указать на то, что на стоимость объекта недвижимости оказывает влияние не только величина ипотечного кредита, но в значительной степени и его доля в инвестировании капитала, а так же способ погашения ипотечного кредита.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.

Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

Очевидно, что при принятии инвестиционных решений – при выборе инвестиционного проекта – предпочтение отдается объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен.

Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты.

Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. – М: ИД «Юриспруденция,2006.

2. Абрамов С.И. Инвестирование. – М: Центр экономики и маркетинга, 2000.

3. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. – М: Дело, 2000.

4. Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2000.

5. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М: ИНФРА – М, 2003.

6. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 1999.

7. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.

8. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. – СПб.: Питер, 2002.

9. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 1995.

10. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер, 2004.

11. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело, 1997,

• Покупка земельных участков

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. В чем же дело? В первую очередь, недвижимое имущество и жилого, и коммерческого назначения в крупных городах пользуется постоянным спросом и дорожает год от года. Чем больше населенный пункт – тем выгоднее покупать недвижимость. Никто не будет оспаривать тот факт, что ликвидность площадей в Москве гораздо выше, чем в том же Тикси.

Конечно, торговая и другая коммерческая недвижимость как объект инвестирования весьма привлекает, но и жилые квадраты не теряются на этом фоне. Квартиры и дома стоят меньше, а их размещение способно значительно повысить ликвидность. Нужно учитывать степень доверия застройщику, местоположение дома и квартирную планировку. Существует высокий спрос на 1-комнатные квартиры: они лучше продаются и сдаются. Однако начнем сначала и разложим все по полочкам.

Виды и способы инвестирования в недвижимость

Из множества вариантов, которыми можно осуществить инвестиции в недвижимость, подходящий для себя может выбрать почти каждый житель России. Ориентироваться нужно на сумму накоплений и ожидаемый доход в соотношении с рисками.

Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду

Этот вариант характеризуется наименьшей рискованностью и простотой. Общий смысл действий доступен пониманию каждого человека, не имеющего отношения к бизнесу: сначала нужно купить жилплощадь, затем – сдать внаем. Само собой, имеются и особенности, которые необходимо учитывать еще до приобретения квартиры. Например, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой делать ремонт или нет? Как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства.

Первый отрицательный момент в таком варианте инвестиций – необходимость личного участия, поскольку наем профессионала будет невыгоден. Это не особенно сложно, но придется искать квартирантов, ремонтировать помещение, заниматься обстановкой, принимать плату за аренду и т.д. Другой отрицательный момент вытекает из положительных. Крупные инвестиции в жилую недвижимость будут вызывать сложности: можно заниматься двумя-тремя квартирами, а на большее просто не хватит времени.

Одна из разновидностей вложений в жилую недвижимость – оформление ипотеки. Такой вариант приобретения квартиры все еще сохраняет свою привлекательность.

Положительных момента здесь два: потребуется гораздо меньшая первоначальная сумма, а выверенный подход обеспечит более весомую прибыль. Но при этом инвестор должен быть более квалифицирован: нужно подобрать квартиру, кредит от банка, резерв и так далее, для чего потребуется определенный опыт. К тому же в этом варианте вложений больше рисков, он не подойдет тому, кто не признает займов.

Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:

• Более выгодны проекты с перспективой: имеющие необычную архитектуру, удачную реализацию, инфраструктурное обеспечение. Но ценится не только это, а и сама квартира: может быть отличная планировка, но неудачный вид из окна.
• Само собой, лучше вложить средства в объекты, находящиеся возле метро и других транспортных путей. Особенно это важно, когда планируется покупка квартиры элитного класса.

Инвестирование в строящуюся недвижимость

При таком способе можно ожидать достаточно большой доход. Практически реализуется такой вариант следующим образом: покупается (или берется в кредит) недвижимое имущество, через некоторый срок строительство завершается, цена квартиры повышается, и появляется ощутимая прибыль. Но здесь есть несколько рискованных моментов. Один из них – в возможности возникновения кризисной ситуации, вследствие чего строительство не завершается, а другой – в том, что доход нужно ждать определенное время.

Наибольшие риски инвестирования в недвижимость этим способом вызываются возможностью потери средств. Поэтому для гарантированного получения прибыли от вложений нужно отнестись к подбору объекта с достаточной критичностью и вниманием. Прежде всего надо обратить внимание на имидж компании-застройщика: учесть срок ее существования, количество построенных объектов, сроки простоев в работе и так далее.

Выгоднее всего сочетать способы инвестирования в недвижимость: сначала вложить средства в строящийся дом, после окончания – сдавать квартиру внаем, а через несколько лет (5-15) продать выгодно, в соответствии с рыночными ценами. Такой вариант получил наиболее широкое распространение.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекательны, прежде всего, возможностью делегирования полномочий в управлении и найма специалистов для полного или частичного управления недвижимым имуществом. Имеется ввиду возможность использования электриков, сантехников и так далее, а в случае больших и/или нескольких объектов – услуг управляющей фирмы, которая будет полностью выполнять все функции содержания недвижимого имущества. Это позволит, как минимум частично, снять с себя заботы по сдаче в аренду, выполнению ремонтных работ, приему арендной платы и так далее. Само собой, работу управленцев нужно будет контролировать, но это очень отличается от необходимости выполнять все самостоятельно. К тому же инвестирование в коммерческую недвижимость приносит большие доходы, чем в жилую и всегда можно купить готовый арендный бизнес .

Основное же препятствие в таком варианте инвестиций – они требуют значительных вложений. Да и времени уделять нужно ощутимо больше, чем при владении жилплощадями. Нужно будет переоформить электроснабжение, устанавливать и обслуживать все виды счетчиков, вести бухгалтерию, уплачивать налоговые сборы… Обо всем этом нужно иметь хотя бы начальное представление, даже когда управляет недвижимостью команда профессионалов.

Покупка земельных участков

Цена на такие участки более доступна, вероятность мошеннических действий сведена к минимуму, а сделать участок негодным достаточно сложно. Особенности инвестирования в недвижимость такого типа – проще приобрести участок земли через прямой контакт с его владельцем, а переоформление документов гораздо проще.

Разделяют участки в зависимости от предназначения и целей эксплуатации. Инвестиции на короткие сроки, при этом с меньшими расходами и прибылью, выполняются в земли, которые назначаются под частное строительство жилья и размещаются в границах административных территорий. В противовес им, больший срок, расходы и прибыли приносят земли сельскохозяйственного и коммерческого назначения (для строительства коммерческой недвижимости). К тому же налогообложение земельных участков достаточно малое.

Заметный отрицательный момент – увеличение государственного контроля над эксплуатацией земель, что не удобно для покупки с целью дальнейшей продажи участка.

Инвестирование в загородную недвижимость

Перепродажа загородных коттеджей дает значительную выгоду. Причина – во все возрастающей цене на этот вид недвижимости: жители больших городов стремятся на чистый воздух, уставая от шумности и загазованности улиц.

Здесь доступны такие инструменты инвестирования в недвижимость: приобретение недостроенного дома, приобретение готового, приобретение участка земли под постройку. Подобные вложения просто обязаны стать доходными с течением времени. С другой стороны, не каждый коттедж способен стать доходным. Поэтому нужно обязательно учитывать его местоположение, отдаленность от автомагистралей и ближайшего города.

К тому же имеет большое значение развитость инфраструктуры и природные объекты. Если рядом есть детсад, школа, магазины, речки и леса – то стоимость коттеджа может ощутимо возрасти.

Другие способы инвестиций в недвижимость

Инвестирование в парковку. Такая возможность актуальна для больших городов. Стоимость парковки достаточно велика, но они постоянно востребованы и впредь будут таковыми, поскольку все время увеличивается сумма штрафа за стоянку в запрещенном месте. Хотя до сих пор нет статистических данных о размерах прибылей от подобных вложений.

Партнерство в фондах недвижимости. Подразумевается паевое инвестирование в какой-либо фонд, который уже сам решает, каким образом и во что вложить общие средства. Здесь имеется два положительных момента. Первый – недвижимое имущество не покупается в собственное владение, то есть не оформляется регистрация на свое имя. Это оказывается очень удобно в отдельных случаях. Второй – инвестированием занимаются профессиональные люди, имеющие базу объектов инвестирования, высокие диверсификационные показатели. Это само по себе уже гарантия высокой доходности.

Инвестиции в зарубежную недвижимость расцениваются по большей части как гарантированная возможность получения прибыли. Жилая недвижимость не стремится дешеветь – ни российская, ни зарубежная. К тому же приобретение дома или квартиры в одной из стран ближнего зарубежья оправдывается как с точки зрения доходов в будущем, так и в качестве места для постоянного проживания – в случае переезда в эту страну. Так что инвестирование в зарубежную недвижимость – вполне выгодный и перспективный вариант.

Особенности инвестирования в недвижимость в России

Вложения в недвижимость малых населенных пунктов не особо интересуют инвесторов, поскольку жители в них по большей части зависимы от размеров заработной платы на больших предприятиях, расположенных в этих городах.

Инвестирование в недвижимость в России требует осторожности в связи с возможным понижением ее стоимости из-за обострившейся кризисной обстановки.

Не вызывает сомнений выгодность приобретения московской, петербургской, нижегородской, казанской, пермской, омской, красноярской, самарской, ростов-донской и краснодарской недвижимости. Коттеджи за городом выгодны в Москве, Самаре, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре и Омске. Эксперты предполагают в названных городах незначительное возрастание стоимости жилья и арендной платы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

С одержание

Введение

1. Недвижимость как объект инвестирования

2. История возникновения института долевого строительства за рубежом

3 . Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

4. Задача

Заключение

Список используемой литературы

Введение

В наше время актуальное значение приобрели вопросы, связанные с недвижимостью. И это понятно, поскольку от того, как мы научимся работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать активным двигателем экономического развития.

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном - новое строительство, и на вторичном рынках недвижимости - перемещение прав собственности на объекты. Во всем мире недвижимость является одним из самых распространенных и эффективных финансовых инструментов. Между тем инвестированные в эту отрасль деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев приносят в несколько раз большие дивиденды, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Выделяют три основных направления для инвестиций: жилье, земельные участки и коммерческая недвижимость, приносящая доход.

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

Инвестиции в объекты недвижимости характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

В момент приобретения дома, квартиры, гаража, дачи и прочее, инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

При быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования, вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции.

Последние годы рынок недвижимости находился в состоянии стабильности и равновесия, и, несмотря на проблемы в экономике, цены на жилье практически не меняются.

Целью данной работы явилось рассмотрение зарубежного опыта привлечения инвестиций в строительство жилья. Для реализации поставленной цели были выдвинуты следующие задачи:

Рассмотреть недвижимость как объект инвестирования;

Рассмотреть историю возникновения института долевого строительства за рубежом;

Рассмотреть зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья.

1 . Недвижимость как объект инвестирования

Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи». Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество .

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

Недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; - недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

Долговечность объекта инвестирования;

Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

Стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

Информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

Возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; - существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; - строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью . Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля. Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице1.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

Увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

Будущие периодические потоки денежных средств;

Доход от перепродажи объекта в конце периода владения .

Таблица 1 - Общая классификация недвижимости

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

Сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

Возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала .

2 . История возникновения института долевого строительства за рубежом

Институт долевого участия в строительстве зарождается в Аргентине в 1985 году. Здесь же он получает и свое название «construccion de la equidad», что дословно с испанского переводится как «строительство по справедливости». Затем это название было переведено на английский как «equity construction», и только потом с английского на русский как «долевое строительство».

В 1983 году президентом Аргентины стал Рауль Риккардо Альфонсин Фулькес. Разоренная годами правления военной хунты, семилетней гражданской войной, а также сокрушительным поражением в войне с Великобританией за Фолклендские острова страна находилась в тяжелейшей экономической ситуации. Как результат произошла гиперинфляция и девальвация национальной валюты - старого аргентинского песо и его замена его на новую денежную единицу - аустраль. Однако это не стабилизировало экономику, темпы инфляции сделались не только большими, но и совершенно непредсказуемыми. В сложившейся ситуации банки отказывались выдавать кредиты в национальной валюте, так как они стали крайне убыточными для банков - выдать кредит даже на полгода означало получить назад в сто тысяч раз меньше денег. А выдача кредитов в иностранной валюте в то время была запрещена законодательством.

Таким образом, ни строительным организациям, ни гражданам ипотечные кредиты не выдавались, а накопить собственные средства не представлялось возможным из-за той же гиперинфляции .

Именно тогда, в 1985 году Рауль Риккардо Альфонсин выдвинул идею о «жилье по справедливости». Так, люди, желающие построить себе жилье, должны были содействовать строительной компании в возведении будущих домов. Для воплощения этой идеи было создано специальное акционерное общество, акции которого находились в свободной продаже и были номинированы не в денежных единицах, а в квадратных метрах жилой площади. Многие аргентинцы обменивали свои, в том числе и небольшие, денежные сбережения пока те не успели подешеветь на такие акции. Как только накапливалось достаточное количество акций, их можно было обменять на построенное жильё.

В то время многие аргентинские компании располагали не только долгостроями, но и уже готовыми домами, однако спроса на это жилье не было. Крупные домовладельцы разорялись из-за того, что жильцы переставали платить квартплату, а продавались дома только целиком, не поквартирно. Такие дома, несмотря на то, что в них никто не проживал, поддерживались в нормальном состоянии, охранялись. Президент Альфонсин убедил собственников продавать квартиры по отдельности. Так, строительные компании получили средства для завершения долгостроев и смогли распродать давно построенные объекты, которые требовали денег на их содержание.

Построенные дома в аренду не сдавались, так как существовало лицензирование как строительной деятельности, так и деятельности по содержанию доходных домов и одна лицензия исключала другую. Чтобы вынудить собственников домов продавать лишние квартиры, Альфонсин обложил арендодателей большим прогрессивным налогом, а строители, не сдававшие построенные дома в аренду, наоборот, субсидировались .

В результате проведения такой политики Рауля Риккардо Альфонсина количество собственников жилья за годы его правления выросло на 19%.

В настоящее время такие акционерные общества в Аргентине распространены уже не столь широко, страна испытывает строительный бум, а цены на недвижимость растут в среднем на 15% в год.

Опыт Аргентины впоследствии переняли такие страны, как Чили, Сальвадор, Англия.

В Чили долевое строительство возникло 1990-х годах. Здесь дольщики объединялись, как правило, для того, чтобы построить дом, а затем получать с него доходы пропорционально вложенному капиталу. В отличие от Аргентины, возникновение данного института в Чили произошло по инициативе частных организаций, а не государства. Однако это можно отнести скорее к отрицательным аспектам, так как государство данные отношения не контролировало, некоторые компании не смогли выполнить принятых на себя обязательств и обанкротились. Достраивать объекты пришлось страховым компаниям, а порой и перестраховочным, так как не у всех страховщиков нашлись средства при одновременном банкротстве нескольких клиентов. Таким образом, дольщики не остались обманутыми и получили свои квартиры. Однако после этого чилийцы относятся к такому способу строительства с недоверием.

В Сальвадоре все сложилось намного хуже, люди, вложив деньги в долевое строительство, остались ни с чем. Распространение данного института пришлось также на начало девяностых годов, когда страна оправилась после долгой гражданской войны. Масштабная миграция - из разрушенных войной и обнищавших деревень население устремилось в города, - породила всплеск мошенничества: строительные фирмы предлагали гражданам вложить оставшиеся сбережения и в скором времени получить новое жилье в городе. Однако данные обещания так и не исполнялись. В 1996 году правительство Сальвадора законодательно запретило такую деятельность, наконец, прекратив столь широко распространенный обман граждан.

В Великобритании такого рода отношения зародились в конце прошлого века. Именно эту страну считают основоположником «российской» схемы долевого строительства. Английские строительные компании обратились к данному договору для того чтобы был гарантирован сбыт еще не построенных объектов. При этом инвестирование происходило, как правило, в недвижимость, находящуюся не в самом Соединенном Королевстве, а за рубежом - в ОАЭ, Египте, Катаре, Кувейте. Британские застройщики продавали так называемые «воздушные замки», то есть еще не построенные дома, что сначала вызвало недоверие. Однако безупречная репутация англичан, а также нефтяной бум (цены на недвижимость напрямую зависят от цен на нефть) переубедили арабских покупателей, которые стали охотно покупать незавершенные объекты, зная, что продадут готовые по более высокой цене.

Но падение цен на нефть влечет за собой падение цен на недвижимость, дольщики вынуждены продавать квадратные метры по более низкой цене, чем они платили за них изначально. Покупатели останутся в проигрыше даже при сохранении цен на рынке - из-за инфляции реальная цена будет значительно ниже. Помимо этого, разница в цене между построенным и не построенным объектом становится все меньше, что приводит к сокращению числа покупателей «воздуха» .

Таким образом, популярность института долевого строительства в различных странах, как правило, приходилась на экономический спад. Исключение составила Великобритания, где умело продали недостроенную недвижимость арабским покупателям, стремившимся срочно вложить деньги, вырученные с нефтяных продаж. Стоит отметить, что сходные схемы долевого строительства за рубежом не привели к появлению столь масштабной проблемы обманутых дольщиков, как в России.

3. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Зарубежные системы долевого строительства имеют свои особенности и во многом кардинально отличаются от системы, сложившейся в нашей стране. Следует отметить, что жилищное строительство во многих зарубежных странах развито за счет наличия экономических и правовых средств по обеспечению возвратности денежных вложений, а также доступности готовых объектов широким массам. Рассмотрим институт долевого строительства и присущие ему характерные особенности в рамках нескольких зарубежных стран. Схема, используемая в Объединенных Арабских Эмиратах в настоящее время, характеризуется тем, что в первую очередь застройщик получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта и согласует его. Себестоимость проекта оценивает экспертный совет, а строительные сметы являются публичными. Для начала строительства требуется собрать все сто процентов денежных средств, необходимых для возведения объекта, при этом сделать это необходимо за определенный период, например за шесть месяцев. Чтобы уложиться в ограниченный срок, застройщик вынужден вести первичную продажу с минимальной наценкой, ожидая, что оставшиеся непроданные квартиры существенно возрастут в цене к моменту окончания строительства.

Денежные средства вкладчиков хранятся на целевых счетах уполномоченных банков. Финансирование строительства ведется поэтапно и под надзором уполномоченного банка. Риски существенного удорожания себестоимости строительства могут быть застрахованы страховыми компаниями, однако, как правило, строительство сопровождается только увеличением стоимости самого проекта и нераспроданных квартир. От пропуска сроков сдачи объекта вкладчики также защищены - на застройщика в таком случае могут быть наложены взыскания в виде штрафов .

Зачастую на начальном этапе в строительство вкладываются различные крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Этот механизм носит инвестиционный характер, поэтому в кризис почти пятьдесят процентов строек в Дубае также заморозилось, однако простые дольщики при этом не пострадали не окупились вложения лишь крупных инвесторов.

В Соединенных Штатах Америки заказчик действует по следующей схеме: он создает группу, в состав которой могут входить руководители проекта, прорабы, сметчики, экономисты, инженеры. Ими разрабатываются вся необходимая документация, составляется смета. После получения материалов руководитель проекта начинает работу с подрядчиками, при этом широко распространено привлечение консультационных фирм. Если говорить о кооперативной форме инвестирования строительства, то в Америке она также обладает характерной особенностью, так, при прокуратурах некоторых штатов есть специальные подразделения, контролирующие сбор и расходование денежных средств, получаемых кооперативными образованиями, занятыми в этой сфере, от вкладчиков. Кроме того, все средства поступают на специальный прокурорский счет, через который и возможен их последующий расход.

Широкое обеспечение населения жильем в Соединенных Штатах поддерживается благодаря распространенному ипотечному кредитованию. Система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность начала складываться еще во времена президента Франклина Рузвельта .

В настоящее время используются различные виды программ, срок кредитования составляет то время, в течение которого заемщик работает, то есть до выхода на пенсию.

В деятельность по жилищному финансированию вовлечено большое количество разнообразных учреждений, институтов первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая рынок ценных бумаг, - это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные институты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские фирмы и другие организации. Так, еще одной особенностью кредитования в данной стране является то, что все жилые помещения делятся на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. Кредит на объект первой категории выдается государством, на остальные категории - с помощью частных ипотечных институтов. В этом случае срок кредита составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % от стоимости жилого помещения.

При заключении договора долевого строительства во Франции стоимость объекта оплачивается поэтапно: до начала строительных работ и закладки фундамента покупатель оплачивает 5% от стоимости, к моменту возведения кровли должно быть оплачено 70% от суммы договора, затем оплачивается еще 20% и оставшиеся 5% оплачиваются при сдаче дома.

Законодательством Франции не предусмотрены компенсационные выплаты денежных средств обманутым дольщикам, однако гарантии все же могут предоставляться французскими банками.

Во Франции также развито жилищное кредитование, широко используются контрактные жилищные сбережения. Так, во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом счете можно накапливать до 100 тысяч франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тысяч франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу добавляется государственная премия в размере 7,5 тысяч франков; на втором жилищном сберегательном счете можно накапливать до 400 тысяч франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тысяч франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%. Также предоставляются ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет .

Рассматривая отношения в сфере долевого строительства в Германии, стоит отметить, что специального законодательства здесь не принято, отношения регулируются Гражданским Кодексом и лишь по некоторым вопросам принимаются постановления правительства.

В Германии покупатель имеет дело непосредственно с лицензированной строительной компанией, а не с несколькими партнёрами по договору. Сумма договора перечисляется также непосредственно на счет компании, при этом строго не раньше, чем будет выдано разрешение на строительство, в противном случае застройщику грозит отзыв лицензии. Таким образом, строительная компания обязана, лично неся ответственность за выполнение сроков и качества строительства, построить объект и передать вкладчику его часть в форме недвижимости. Создание специальных проектных компаний законодательно не запрещено, они будут подчиняться тем же требованиям лицензирования, что и сама строительная компания. Но здесь следует учитывать, что определяющим критерием в немецком строительстве является надежность и положительная репутация того участника рынка, который будет осуществлять строительство, а создание специальных проектных компаний, которые, в свою очередь, заключают договоры со своими же участниками, в этом случае будет характеризовать строительную компанию не лучшим образом.

В Германии также действует система поддержки граждан в виде классической формы контрактных сбережений - строительных сберегательных касс. Их источником ресурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственные премии, которые выплачиваются в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму .

В соответствии с немецким законодательством, строительные сберегательные кассы не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим вкладчикам, которые, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, о том, как используются его средства, точно знают, кто и на каких условиях пользуется их деньгами.

Работающие граждане заключают со строительными сберегательными кассами договор на финансирование строительства, на основании которого покупатель жилья вносит ежемесячно на свой счет в такой кассе определенную денежную сумму. Работодатель ежемесячно добавляет к зарплате 78 марок, что составляет 936 марок в год, а государство добавляет еще 93,6 марки. Так накапливается капитал для строительства жилья. Когда требуемая сумма накопится и составит около 1/3 стоимости объекта, государство выделяет гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберегательная касса выдает кредит под низкий фиксированный процент. Если же жилье приобретает молодая семья, имеющая не менее двух детей, государство выдает им ежегодно в течение восьми лет после приобретения 40 тысяч марок в виде субсидий на дом, 24 тысячи марок на детей, 4 тысячи марок в виде экологической надбавки и 3,2 тысячи марок в виде субсидий на энергию.

Долевое строительство Великобритании (а также некоторых скандинавских стран) характеризуется тем, что представителем заказчика зачастую является архитектор. Он подбирает всех необходимых для строительства специалистов, которые оценивают предварительную стоимость проекта, выполняют различные работы по субподряду. Архитектор совместно с ними готовит документацию, необходимую для заключения контракта, в котором указывается целесообразность участия в торгах, разрабатывается программа проведения работ до и после торгов и способы сокращения продолжительности строительства .

В Англии, также как и в Германии, еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ, но механизм их работы немного отличается от немецких - для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В результате либерализации банковского законодательства Великобритании, функции этих обществ в последнее время все больше стали напоминать функции обычных коммерческих банков, что в свою очередь повышает конкуренцию между двумя этими структурами и, следовательно, приводит к снижению кредитных ставок. Помимо этого, деятельность строительных обществ в Англии тесно связана со страховыми компаниями - услуги в сфере страхования включаются в единый механизм ипотечного кредитования.

Зарубежное долевое строительство можно охарактеризовать еще несколькими особенностями.

Во многих западных странах фирмы, занятые в строительстве и заинтересованные в деятельности друг друга, объединяются между собой в картели, что позволяет значительно снизить стоимость строительства. При таком сотрудничестве издержки и расходы сокращаются за счет предоставления взаимных скидок на оказываемые услуги и поставляемые материалы.

За рубежом в инвестиционном процессе активное участие принимает государство. В странах с развитой рыночной экономикой оно выполняет одновременно несколько функций: регулирует общий объем вложений частного бизнеса; стимулирует привлечение инвестиций в определенные отрасли, предприятия с помощью различных льгот; непосредственно вмешивается в сам инвестиционный процесс.

Также государство активно участвует в процессе ценообразования на объекты строительства. Например, в Швеции в каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. Правительство может устанавливать верхний порог цен, а при значительном росте цен и высокой инфляции государство имеет право их заморозить, однако, только на отдельные товары и услуги. В случае повышения цен на жилье государство начинает активно поддерживать население и особенно молодые семьи, предоставляя им различные жилищные субсидии и долгосрочные льготные займы .

В таких странах, как Соединенные Штаты Америки, Германия, Финляндия, Япония, Канада и других, государственные органы также могут вмешиваться в процесс ценообразования, например, когда цена на объект строительства превышает издержки производства и среднюю норму прибыли. Если норма прибыли оказывается выше средней, то государственные органы исследуют причины такого роста, и если они не обосновываются, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке.

Анализируя системы долевого строительства зарубежных стран, можно выявить, как и принципиальные особенности, присущие конкретным странам, так и общие черты. Таким образом, во многих странах, фирмы, занятые в строительной деятельности, для более плодотворной деятельности объединяются между собой, что позволяет значительно снизить затраты на строительство, сократить расходы и издержки. Представителем заказчика является отдельное лицо (архитектор в Великобритании, Швеции, Финляндии, группа в США, генеральный подрядчик в Германии), которое подбирает необходимых для строительства специалистов, определяющих необходимый объем работ .

В экономически развитых зарубежных государствах действует социальная поддержка граждан, особенно молодых семей, способствующая обеспечению их собственным жильем. Также особое внимание уделяется вопросам ценообразования - государственные органы осуществляют контроль за ценами, устанавливают их верхний предел.

Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка .

Существенные отличия имеет так называемая «расширенная открытая модель». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало «правило красной линии», в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал в пределы красной линии или входил в недоступную зону риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии .

В целом, стоит отметить, что данный институт в рассмотренных выше странах более развит, чем в нашем государстве.

Задача

В общестроительной организации в отчетном году построено и сдано в эксплуатацию 70 тыс.м 2 жилой площади, из них в кирпичном исполнении - 20 тыс.м 2 . На текущий год организации установлен план сдачи жилья в эксплуатацию 80 тыс.м 2 , из них в кирпичном исполнении - 10 тыс.м 2 , крупнопанельном - 60 тыс.м 2 и объемно-блочном - 10 тыс.м 2 .

Определить рост удельного веса (%) жилых домов, решенных в сборных конструкциях, в текущем году по сравнению с отчетным годом.

Из условия 70 тыс.м 2 - 100%

кирпичное 20 тыс.м 2

80 тыс.м 2 - 100%

10 тысм 2 кирпичное

60 тыс.м 2 панельное

10 тыс.м 2 блочное

Фактическое 50 тыс.м 2 (71,4%)

Плановое 70 тыс.м 2 (87,5%),

т.е. на 16,1%

Производственная площадь механического цеха - 980 м 2 , вспомогательная площадь - 170 м 2 , строительный объем здания - 12075 м 3 . Общий объем капитальных вложений - 250 тыс. руб., в том числе сметная стоимость строительно-монтажных работ - 130 тыс. руб.

Определить объемно-планировочные показатели k 1 и k 2 и удельный вес строительно-монтажных работ в общем объеме капитальных вложений по объекту.

Экономичность объемно-планировочных решений здания характеризуются коэффициентами k 1 и k 2 , которые определяются по формулам:

недвижимость долевой инвестиция капитальный

k 2 = F/F пол,

где V - строительный объем здания (весь объем наземной и подземной частей здания без объема технического подполья и чердака, лоджий и балконов), м 3 ;

F - жилая и производственная площадь (предназначенная только для осуществления технологического процесса, в общественных зданиях - рабочая площадь), м 2 ;

F пол - полезная площадь (в жилых зданиях - это сумма жилой и подсобной площадей за вычетом площади лестничных клеток, в промышленных зданиях - сумма производственной и вспомогательной площадей).

Коэффициент k 2 при рациональном объемно-планировочном решении в производственных зданиях составляет 0,93-0,95, в жилых зданиях - 0,62-0,72.

k 1 = V/F = 12075:980=12,32;

k 2 = F/F пол = 980:(980+720)=980:1700=0,58,

что не является рациональным, т.к. для производственных зданий k 2 составляет 0,93-0,95.

Удельный вес строительно-монтажных работ k смр в объеме капитальных вложений определяется по формуле:

k смр = C смр /К*100,

где С смр - сметная стоимость строительно-монтажных работ объекта, руб.;

К - общий объем капитальных вложений на объект, руб.

k смр = C смр /К*100 = 130000:250000 = 0,52.

Заключение

Если рассматривать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций.

Хотелось бы отметить, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства. Данный вид кредитования намного выгодней и эффективней для граждан, обеспечен устойчивой экономикой страны и защищен многими развитыми правовыми институтами.

Следующим важным моментом в организации строительства является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика часто является архитектор. Он подбирает необходимых для строительства специалистов, которые определяют предварительную стоимость строительства, выполняют работы по субподряду, собирают иные необходимые данные. Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения контракта, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и после торгов, экономические методы производства работ и вопросы сокращения продолжительности строительства.

В США заказчик создает группу, в состав которой могут включаться сметчики, инженеры, экономисты, руководители контракта и прорабы. Далее ими разрабатывается вся необходимая документация и схемы строительного процесса. На основании полученных материалов руководитель контракта начинает работу с подрядными фирмами. При этом для оптимального выбора распространено привлечение консультационных фирм. В Японии в данном направлении сделан шаг вперед. При строительных фирмах организуются крупные исследовательские лаборатории, и даже институты, в штаты фирмы активно привлекаются ученые. При этом вместо понятия «заказчик» используется понятие «девелопер», в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, строительство и продажа жилья. Девелопер может привлекать подрядчиков и субподрядчиков.

Еще одной особенностью являются отношения заказчика и подрядчика, которые оказывают влияние на формирование отношений дольщика и заказчика в данном случае.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов: недостаточное развитие рынка ценных бумаг; отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным; слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов; дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов; высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (действующая редакция от 30.01.2014)

2. Крутик А. Б. Экономика недвижимости / Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. - СПб.: Лань, 2010. - 480 с.

3. Матюгина Э.Г. О рынке жилья / Э.Г. Матюгина // Жилищное строительство. - 2011.- № 1. - С. 8-14.

4. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / И.А. Рахман. - М.: Экономика, 2004. - 294 с.

5. Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности / И.А. Рахман // Экономика строительства. - 2010. - № 6. - С. 45-48.

6. Экономика недвижимости / под ред. В. Боровковой. - СПб.: Питер, 2009. - 416 с.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Недвижимость как объект инвестирования. История возникновения института долевого строительства за рубежом. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья. Определение роста удельного веса жилых домов в текущем году по сравнению с отчетным.

контрольная работа , добавлен 18.11.2014


Характеристика экономической сущности инвестиций. Анализ инвестиционной деятельности, рынка, ресурсов. Осуществление реальных инвестиций. Порядок государственного регулирования капитальных вложений. Формы и инструменты инвестирования в недвижимость.

шпаргалка , добавлен 31.03.2010


Планирование себестоимости строительно-монтажных работ на примере ОАО "Строитель", его основные цели и методы определения. Плановые показатели по объекту планирования, резервы их улучшения. Основные разделы плана себестоимости строительно-монтажных работ.

курсовая работа , добавлен 23.02.2012


Определение эффективности инвестиций в строительство автомобильной дороги. Экономическая оценка проектов аэровокзалов. Расчет стоимости строительно-монтажных работ. Основные понятия и преимущества лизинга в строительстве. Размер лизингового платежа.

контрольная работа , добавлен 30.12.2014


Исследование истории развития инвестиций. Характеристика видов и участников инвестирования. Определение роли инвестиций в развитии современной экономики. Проблемы инвестирования в России и пути их преодоления. Основные методы привлечения инвестиций.

курсовая работа , добавлен 06.03.2014


Состав и структура инвестиций. Объекты производственного и финансового инвестирования. Факты повышения эффективности использования капитальных вложений. Особенности привлечения иностранных инвестиций для развития деятельности субъектов хозяйствования.

реферат , добавлен 19.10.2010


Определение коэффициента механического прироста населения. Расчет индекса производительности труда постоянного состава по стоимостному методу. Определение удельного веса общественных фондов потребления в общем объеме личного потребления населения.

контрольная работа , добавлен 05.05.2009


Основные виды источников инвестирования. Цели государственной инвестиционной политики. Значение привлечения иностранных инвестиций в материальное производство. Актуальность и острота проблемы инвестиций (капитальных вложений) для экономики Беларуси.

статья , добавлен 20.09.2010


Определение капитальных вложений на строительство и оборудование кинотеатра. Экономический план эксплуатации кинотеатра, схема его эксплуатационных расходов. Расчет срока окупаемости капитальных вложений на строительство и оборудование кинотеатра.

курсовая работа , добавлен 01.04.2014


Понятие инвестиций и оценка их эффективности. Особенности инвестиций в объект недвижимости. Характеристика вторичного рынка недвижимости в г. Иркутске. Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость. Проблемы инвестирования в объект недвижимости.

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. В чем же дело? В первую очередь, недвижимое имущество и жилого, и коммерческого назначения в крупных городах пользуется постоянным спросом и дорожает год от года. Чем больше населенный пункт – тем выгоднее покупать недвижимость. Никто не будет оспаривать тот факт, что ликвидность площадей в Москве гораздо выше, чем в том же Тикси.

Конечно, торговая и другая коммерческая недвижимость как объект инвестирования весьма привлекает, но и жилые квадраты не теряются на этом фоне. Квартиры и дома стоят меньше, а их размещение способно значительно повысить ликвидность. Нужно учитывать степень доверия застройщику, местоположение дома и квартирную планировку. Существует высокий спрос на 1-комнатные квартиры: они лучше продаются и сдаются. Однако начнем сначала и разложим все по полочкам.

Виды и способы инвестирования в недвижимость

Из множества вариантов, которыми можно осуществить инвестиции в недвижимость, подходящий для себя может выбрать почти каждый житель России. Ориентироваться нужно на сумму накоплений и ожидаемый доход в соотношении с рисками.

Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду

Этот вариант характеризуется наименьшей рискованностью и простотой. Общий смысл действий доступен пониманию каждого человека, не имеющего отношения к бизнесу: сначала нужно купить жилплощадь, затем – сдать внаем. Само собой, имеются и особенности, которые необходимо учитывать еще

до приобретения квартиры. Например, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой делать ремонт или нет? Как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства.

Первый отрицательный момент в таком варианте инвестиций – необходимость личного участия, поскольку наем профессионала будет невыгоден. Это не особенно сложно, но придется искать квартирантов, ремонтировать помещение, заниматься обстановкой, принимать плату за аренду и т.д. Другой отрицательный момент вытекает из положительных. Крупные инвестиции в жилую недвижимость будут вызывать сложности: можно заниматься двумя-тремя квартирами, а на большее просто не хватит времени.

Одна из разновидностей вложений в жилую недвижимость – оформление ипотеки. Такой вариант приобретения квартиры все еще сохраняет свою привлекательность.

Положительных момента здесь два: потребуется гораздо меньшая первоначальная сумма, а выверенный подход обеспечит более весомую прибыль. Но при этом инвестор должен быть более квалифицирован: нужно подобрать квартиру, кредит от банка, резерв и так далее, для чего потребуется определенный опыт.

Недвижимость как объект инвестирования

К тому же в этом варианте вложений больше рисков, он не подойдет тому, кто не признает займов.

Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:

Более выгодны проекты с перспективой: имеющие необычную архитектуру, удачную реализацию, инфраструктурное обеспечение. Но ценится не только это, а и сама квартира: может быть отличная планировка, но неудачный вид из окна.

Само собой, лучше вложить средства в объекты, находящиеся возле метро и других транспортных путей. Особенно это важно, когда планируется покупка квартиры элитного класса.

Акции как объект инвестирования

Акционирование как метод инвестирования

Что такое инвестирование, термин и определение инвестирования

Условия инвестирования

Где взять деньги для инвестирования

Основные тенденции и факторы рынка инвестиций

Для 2017 года характерными являются следующие тенденции:

• ярко выраженная региональность;
• интерес в офисном сегменте;
• подавляющая доля российских инвесторов.

Рассмотрим каждый фактор подробнее.

Ярко выраженная региональность

Сумма инвестиций, зафиксированная во всей России, сопоставима с вложениями в коммерческую недвижимость таких стран, как Польша или Чехия. Несмотря на значительный потенциал других регионов РФ, интерес инвесторов вызывает Москва и Московская область, на их долю пришлось 86% всех сделок, что в денежном выражении составляет 3,9 млрд долл. В отличие от 2016 года, когда все ресурсы оседали в столице, в 2017 году 12% вложений были направлены в Санкт-Петербург (530 млн долл.), и всего лишь 2% - на прочие регионы России (около 110 млн долл.).

Интерес в офисном сегменте

Если оценивать секторы, в которые чаще всего инвестируются ресурсы, то на первом месте остается офисная недвижимость. По состоянию на 2017 год она составила около 40% общей суммы. При этом именно ее в первую очередь коснулось падение, которое составило более 50%.

Объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 1,8 млрд долл. - следующие 40% рынка. Это произошло благодаря двум крупным сделкам: смена собственника пяти ТЦ «Вавилон» и ТЦ «Горбушкин двор».

Складская недвижимость заняла 6%, при этом в натуральном выражении сумма несколько выросла (255 млн долл. против 218 млн долл.). Наименьший интерес вызвал гостиничный сектор, это направление развивается слабо, что связано с высокой конкуренцией, низкой востребованностью.

Структура инвестиционного капитала по происхождению

В 2016 году 100% инвесторов были из Российской Федерации. В 2017 году эта тенденция незначительно изменилась, на их долю пришлось 89% общей суммы. Несмотря на высокий потенциал, привлекать зарубежный капитал сложно по следующим факторам:

• Географическая ограниченность. Максимальная концентрация инвестиционно привлекательных объектов находится в Москве и МО, где уже весьма значительная конкуренция.
• Санкции против России. Они ограничивают возможности вхождения на российский рынок, влекут за собой большие риски.
• Снижение экономики.

  Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгодно ли это?

  На фоне санкций наблюдается уменьшение экономических показателей, что также отталкивает иностранный капитал.

ТОП-4 крупных сделок в 2017 году

Более 38% общих инвестиций в коммерческую недвижимость были сформированы 4 ключевыми сделками:

• Около 1 млрд долларов стоила продажа ТЦ «Вавилон».
• В IQ квартале одна из башен общей площадью 74 тыс. кв. м сменила собственника. Стоимость операции оценивается в 429 млн долл.
• Продажа «Воздвиженки-центра» позволила привлечь 180 млн долл.
• 120 млн долларов - сделка по продаже 200 тыс. кв. м в «Логопарк Север 2».

По-прежнему наиболее крупными игроками являются девелоперские и инвестиционно-финансовые структуры. С их помощью сформировано 82% рынка, 18% приходится на другие организации и предприятия.

Прогнозируя 2018 год, эксперты уверены, что в первом полугодии показатели на рынке коммерческой недвижимости будут достаточно низкими. Оживление начнется только во втором полугодии, именно тогда будет сформирован основной инвестиционный объем. В связи с тем, что остается высокая зависимость суммы вложенных денег от политической ситуации, более точные прогнозы делать сложно.

Чем интересно инвестирование в коммерческую недвижимость и стоит ли этим заниматься новичку?

К коммерческой недвижимости относится любой вид недвижимости, предназначенный для деятельности с целью получения прибыли.

Виды коммерческой недвижимости

К такому виду недвижимого имущества можно отнести офисы, складские помещения, гаражи, торговые помещения, помещения гостиничного бизнеса, производства и другие. Каждый из видов имеет свои особенности, и отличается по цене продажи и аренды.

В основном вся коммерческая недвижимость делится на четыре типа:

• Офисные помещения . Офисы используются как место для приема заказов, работы с клиентами, ведения переговоров и других различных видов бизнес деятельности. Располагается, как правило, в бизнес-центрах или старых административных зданиях.
• Торговые помещения . Такой вид недвижимости используется для продажи определенных товаров или услуг. Имеет большое разнообразие от торговых павильонов до гостиничных комплексов.
• Производственные помещения . Разнообразные промышленные предприятия и технологические парки.
• Складские помещения . Предназначены для хранения материалов и продукции предприятий.

Зачем приобретать коммерческую недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости связана с определенным родом деятельности. Офисные помещения требуются бизнесменам для работы с клиентской аудиторией и работы персонала. Торговая и промышленная недвижимость непосредственно связана с определенной сферой бизнеса. Складские помещения обычно приобретаются при производстве продукции, и ее реализации.

Также не стоит исключать такой вид бизнеса как покупка коммерческой недвижимости и сдача ее в аренду.

Какие факторы влияют на выбор коммерческой недвижимости?

Факторы, которые влияют на выбор коммерческой недвижимости общие для всего недвижимого имущества. Основные из них таковы:

• Место . Место расположения любой коммерческой недвижимости составляет основную ее стоимость. В зависимости от назначения. Это может быть расположение в центре города, рядом с удобным транспортным сообщением, или расположение вблизи пешеходных потоков. Также важен удобный подъезд, или наличие железнодорожной ветки.
• Назначение . Коммерческая недвижимость приобретается в зависимости от рода деятельности. Например, занимаясь производством, понадобится кроме промышленного помещения, точки реализации продукции, офисы, и складские помещения.
• Площадь . Площадь подбирается в зависимости от того насколько развит бизнес, и какое по размерам помещение понадобится.
• Состояние .

  Выбирая, например офис для встречи с клиентами и презентации товаров, нужно учитывать, что офис будет «лицом» компании.

Выбирая ту или иную коммерческую недвижимость нужно понимать, что процедура сделки отличается от покупки жилой недвижимости. Для уверенности, что сделка пройдет нормально нужно знать все нюансы в документации и переоформлении.

Лучше всего обратится в профессиональное агентство недвижимости. Наше агентство профессионально работает на рынке, мы с уверенностью можем гарантировать безопасность проведения сделки купли-продажи.

Если вы не знаете где искать нужный объект, мы предоставим вам полную консультацию по всех имеющихся в продаже видах коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода.

Все объекты в базе имеют детальные характеристики и фотографии, что сократит время на поиски.

Позвоните нам, и наши профессионалы предоставят вам качественный сервис поиска и покупки недвижимости.

Покупка коммерческой недвижимости для ее последующей сдачи в долгосрочную аренду – востребованный инвестиционный продукт в Москве. Мы провели исследование, опираясь на данные портала о московской недвижимости Domex, результаты работы компании «Миэль», а также информацию, полученную штатными специалистами «Ренессанс Инвестмент». В ходе исследования мы постарались выяснить доходность арендного бизнеса в Москве и сравнить ее с доходом, который можно получить от аренды квартир.

Во-первых, мы пришли к выводу, что объем инвестиций прямо пропорционально влияет на доходность. Во-вторых, ликвидность формата стрит-ритейл зависит не столько от района, сколько от близости к станциям метро, интенсивности пешеходного трафика и наличии поблизости сетевых магазинов. И, наконец, в-третьих мы узнали, что сдача в аренду коммерческой недвижимости более чем в два раза выгоднее сдачи в аренду квартир!

Доходность в процентах

При покупке готового арендного бизнесапо «входной» стоимости (15-25 млн руб.) на первом этаже жилого дома реальная доходность оценивается экспертами на уровне 10% годовых.

Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

Е. Мишина, эксперт из компании «Миэль», говорит о необходимости инвестирования сумм свыше 40-50 млн руб. для увеличения доходности арендного бизнеса до 11%.

Примечательно, что за эти деньги можно приобрести помещение в центре Москвы. Доходность по таким объектам оценивается в 12-12,5%. С. Данилова и Н. Самарина из «Ведомостей» отмечают доходность арендного бизнеса, сдающего площади под офисы, на уровне 9-11%. Об этом сообщает и Knight Frank. Инвестиционный фонд Stone Hedge ориентировался на прибыльность 12-14% годовых в 2013 году. В 2015-2018 годах этот показатель будет коррелироваться слабо.

Коммерческая или жилая недвижимость?

Портал Domex сообщает о том, что инвестировать в жилую недвижимость куда менее выгодно, чем в коммерческую. В 2010 году доходность аренды квартир составляла 4-4,5% годовых в зависимости от класса жилья. Небольшая комната или квартира в 2-3 станциях метро от кольцевой линии приносила 4,0%, типовая квартира с ремонтом и техникой у конечной станции метро – 4,2-4,3%, элитная квартира у Чистых прудов – 4,4-4,5% годовых.

Руководитель отдела "Анализа и Стратегии" компании RENTAVED ESTATE Михаил Рудницкий поделился пошаговой инструкцией о том, как удержать доходы на плаву и увеличить рентабельность арендного бизнеса. Он предлагает:

• не работать в одиночку, искать связи в кругу профессионалов;
• доверять риелтору, но проверять всю информацию, риэлтор тоже человек, он может ошибаться;
• покупать недвижимость поблизости к дому;
• не игнорировать СМИ как источник информации, но вдумчиво подходить к каждой статье или высказыванию;
• отключить эмоции и не «приклеиваться» к одному варианту, выбирая, «включить голову»;
• не оттягивать момент решительных действий, но при этом не поддаваться эмоциям.

Сегодня инвесторы все чаще сомневаются в целесообразности инвестирования в жилую недвижимость. Низкие доходы от сдачи арендаторам и отсутствие серьезных предпосылок к росту цен на жилье способствуют тому, что более актуальными становятся инвестиции в коммерческую недвижимость.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Так же, как и жилая недвижимость, коммерческие объекты способны приносить доход в результате спекулятивных операций (покупки и продажи), либо в форме арендной платы.

Однако тот факт, что коммерческая недвижимость предназначена для бизнеса, влияет на количество потенциальных арендаторов и их характер. Людей, заинтересованных в коммерческой недвижимости, примерно в 4-5 раз меньше, чем тех, кому необходимо жилье. Это закономерно: предприниматели, а тем более средние и крупные, представляют собой относительно небольшую прослойку общества.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости более чувствителен к негативным факторам, чем жилой фонд. Это связано с тем, что деловая активность переживает подъемы и упадки. В периоды упадков спрос на склады, офисы и другие объекты резко падает, вместе с этим понижается и цена. Имея узкую направленность, инвестиции в коммерческие объекты имеют хорошие перспективы только при благоприятных условиях.

Уровень доходности

В докризисное время выгода от вложений в офисные, складские и тому подобные здания была очевидной. Были годы, когда цены на недвижимость возрастали вдвое, и даже небольшой объект мог принести своему владельцу солидный доход. В настоящее время доход можно получить далеко не всегда, поэтому инвестирование следует осуществлять только после тщательного просчета всех деталей.

При соблюдении разработанной стратегии инвестирования, инвестор может получить значительно больший доход от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано с тем, что арендная плата за коммерческий объект может в 1,5 – 2,5 раза превышать плату за аренду жилой недвижимости при одинаковой начальной стоимости объектов. Сдача коммерческой недвижимости привлекательна тем, что можно заключить договор на длительный срок при высокой цене. Это идеальный выбор для тех, кто желает получать пассивные доходы. Жилье сдается дорого только при посуточной аренде, сопряженной с многочисленными хлопотами.

Сумма дохода от операций с недвижимостью измеряется «коэффициентом капитализации», который определяется как отношение чистого дохода за год к начальной сумме инвестиций. Для жилых объектов нормальным считается показатель от 3 до 7%, для коммерческих – от 8 до 12%.

Объекты, привлекательные для инвестирования

Чаще всего инвесторы отдают предпочтение складам, офисным и торговым помещениям, а также гостиницам.

Выбор объекта в коммерческой недвижимости

Чтобы понять, какой вид недвижимости будет самым прибыльным в определенном городе или районе, нужно:

1. проанализировать предложение, спрос и инфраструктуру местного рынка;
2. на основе собранных данных рассчитать прибыльность и сроки окупаемости различных типов объектов;
3. собрать полученные результаты в таблицу и выбрать наиболее привлекательные варианты.

Как правило, быстрее всего окупается стоимость офисов и торговых площадок: для этого требуется от 5 до 10 лет. Склады и помещения гостиничного типа требуют больше времени: от 7 до 11 лет.

Риски и подводные камни

Наибольший риск для инвесторов связан с вложениями в коммерческие здания, которые находятся на этапе строительства. Возведение объекта может быть заморожено или вовсе прекращено по причинам, которые не всегда можно предсказать. Особенно часто такие ситуации возникают в кризисное и посткризисное время. Чтобы перестраховаться, следует отдавать предпочтение тем объектам, которые представлены на вторичном рынке.

Современные тенденции

Спрос на коммерческую недвижимость в 2014 г. претерпел значительные изменения. Инвестиции сократились более чем в два раза, прежде всего за счет оттока зарубежных инвесторов. Аналитики связывают это с обостренной политической ситуацией, возможным вступлением в силу санкций против РФ, а также с замедлением экономического роста российской экономики.

Тем не менее, крупные города остаются привлекательными несмотря ни на что. Спрос на недвижимость в Москве и Питере не только не уменьшился, но и показал небольшой рост. Наиболее привлекательными сейчас считаются гостиничные и офисные здания.

Эксперты уверены, что уже в будущем году ситуация нормализуется. Возникший кризис наделяет российских инвесторов некоторыми преимуществами: воспользовавшись падением рынка, можно приобрести недвижимость по невысокой цене, и в будущем получить высокий спекулятивный доход.

Инвестирование в коммерческие объекты в перспективе является более прибыльным, чем вложения в жилой фонд. Однако специфика рынка требует более тщательного подхода к его анализу. Кроме того, существует некоторый барьер для мелких инвесторов в связи с более высокой средней стоимостью коммерческих объектов.

Главная » Кредиты наличными » Недвижимость как объект инвестирования. Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгодно ли это