Критерии определения максимальной суммы кредита для бизнеса. Сколько дать? Как рассчитывается максимальная сумма кредита

Многие заемщики хотят заранее знать – есть ли у них шанс на получение ссуды, и на какую сумму они могут рассчитывать. Естественно, главный фактор, который влияет на возможный размер займа, – это ваш доход. О том, какой именно является данная зависимость, как вы можете подтвердить свой доход и что делать, если вы получаете «серую» зарплату – мы расскажем в этой статье. Также приведем несколько примеров, наглядно показывающих, как рассчитывают доступную заемщику сумму займа банкиры, и поможем самостоятельно вычислить, на что вы можете рассчитывать, имея тот или иной доход.

Влияние доходов на размер ссуды
Как известно, при оценивании текущей и будущей платежеспособности заемщика банки анализируют и учитывают множество факторов. О некоторых из них, к примеру, о кредитной истории, мы рассказывали ранее. Другие параметры, интересующие финансистов, как правило, включены в скоринг (образование, наличие детей, стаж и т.д.).Полезную информацию на эту тему вы сможете найти в статье . Но все же главный параметр, от которого напрямую зависит, откажут вам в выдаче кредита или нет, – это ваш доход.

Ранее, в докризисный период, банки не так строго относились к анализу доходов заемщиков. Учитывались неподтвержденные источники финансирования, использовались другие коэффициенты для расчета максимальной возможной суммы займа. Сейчас же практически не учитываются неподтвержденные доходы и различные сомнительные прибавки к зарплате – основными документами, которые интересуют финансистов, стали трудовая книжка и справка о зарплате.

При расчете допустимой суммы займа финансисты используют понятие платежеспособности, т.е. способности лица полностью своевременно выполнять взятые на себя платежные обязательства перед кредитором и бюджетами всех уровней.Наиболее простой способ определить, платеже способен ли клиент – вычесть из его доходов все суммы ежемесячных обязательств и сравнить полученный остаток с ежемесячным платежом по кредиту. Естественно, если остаток ниже, придется либо отказываться от ссуды, либо соглашаться на ее уменьшение.

Некоторые банки применяют другие схемы, например, предполагают, что сумма погашения должна составлять не более чем ½, 1/3 или 1/5 от величины ежемесячного дохода заемщика, и отталкиваются именно от этих цифр. Другие предполагают, что после осуществления всех выплат по своим обязательствам (в том числе и по кредитам) у заемщика должно оставаться еще около 20-30% свободных средств. Данные методики пришли в Россию с Запада, где популярным является понятие «финансового комфорта»: человек не должен ощущать давления, тогда он сможет спокойно работать и выплачивать свой кредит. Если все идет на погашение займа, и при этом заемщику приходится буквально во всем себе отказывать, это угнетает его, он начинает хуже работать и в итоге может вообще отказаться от выплаты ссуды.

Независимо от выбранной схемы расчета максимально возможного размера ежемесячного платежа по кредиту, при котором заемщик сможет погашать ссуду безо всякого ущерба для своего бюджета, банк оперирует понятием «чистый доход». Эта величина рассчитывается как разница между документально подтвержденными доходами и средними постоянными расходами. Расходы могут быть следующими:
Ежемесячные платежи по взятым ранее кредитам.
Коммунальные платежи, в т.ч. оплата телекоммуникационных услуг.
Арендная плата.
Уплачиваемые налоги (в том числе на движимое и недвижимое имущество).
Оплата за образование.
Алименты и иные платежи по исполнительным листам.
Платежи по договорам страхования.
Другие платежи.

Каждый банк разрабатывает свою схему расчета максимально допустимой суммы кредита и ежемесячного платежа, а также устанавливает их зависимость от величины получаемых доходов при помощи специальных коэффициентов. Более подробно об этих формулах мы расскажем далее.

Расчет максимально допустимого ежемесячного платежа по кредиту, исходя из уровня доходов заемщика
Рассмотрим один из наиболее популярных алгоритмов определения платежеспособности заемщика и расчета максимальной допустимой суммы кредита, исходя из величины его ежемесячного дохода. Так, после того, как банк получает на руки документы, подтверждающие доходы заемщика, и его анкету, в которой клиент указывает все свои расходы, финансисты выполняют следующие операции:
Определяют чистый доход (общая сумма дохода за вычетом расходов).
Рассчитывают максимально допустимый ежемесячный платеж.
Исходя из величины данного платежа, определяют максимально возможную сумму кредита и срок.

Подавляющее большинство банков предполагает, что ежемесячно клиент может тратить на погашение ссуды не весь чистый доход, а лишь его часть. При этом каждая финансовая организация устанавливает собственный коэффициент платежеспособности, или поправочный коэффициент (K_п). Максимальный ежемесячный платеж рассчитывается по формуле:
A=Д_ч *K_п, где

Д_ч – чистый доход.

При этом коэффициент платежеспособности обычно составляет, в зависимости от выбранного финансового учреждения и типа программы кредитования, от 0,4 до 0,7. Как правило, при ипотечном или автомобильном кредитовании финансисты допускают, что на оплату ссуды клиент может тратить большую часть своего чистого дохода, в то время как с необеспеченными займами ситуация иная. Риски по ним выше, поэтому банки стараются выдавать такие суммы, чтобы у клиентов оставалось минимум 50% свободных средств после внесения обязательного ежемесячного платежа по кредиту.Также величина этого коэффициента может зависеть от размера доходов заемщика. К примеру, если ваша зарплата менее 15 тыс.руб., «поправка» составит 0,3; при доходе от 15 до 25 тыс. руб. коэффициент будет равен 0,5;а при доходах свыше 25 тыс. руб. – 0,6.

Необходимо отметить, что прирасчете средних постоянных расходов не принимаются во внимание расходы на проживание (питание, одежду, приобретение товаров первой необходимости, медикаментов и т.д.). Именно поэтому сумма, которая остается у заемщика после выплаты ежемесячного платежа по кредиту и других постоянных платежей, не должна быть меньше суммы, необходимой на проживание ему и членам его семьи, находящимся у него на содержании. Обычно для ее расчета банки используют величину прожиточного минимума (некоторые организации сами устанавливают необходимый минимум и прописывают его в кредитной политике). При этом финансисты относят к группе лиц, находящихся на содержании у заемщика, его несовершеннолетних детей и неработающих супругу или супруга.

Более детально механизм расчета максимально возможного ежемесячного платежа и общей суммы займа рассмотрим на примере.

Пример расчета доступной клиенту суммы кредита, исходя из величины его чистого дохода
Предположим, что доход клиента согласно справке с места работы составляет 80 000 рублей без удержаний. Среднемесячные расходы, исходя из анкеты, составляют 5 000 рублей. Семья состоит из двух взрослых (супруга не работает) и ребенка.

Рассчитаем чистый доход заемщика:
Д_ч=80 000-13%- 5 000=64 600 (руб.)
Предположим, что K (коэффициент платежеспособности) равен 0,5. Рассчитаем максимально допустимый ежемесячный платеж:
A=64 600*0,5=32 300(руб.)

Последняя установленная правительством Москвы величина прожиточного минимума для трудоспособного населения составила 10 973 руб. и для детей – 8 382 руб. (согласно Постановлению Правительства Москвы от 4 декабря 2012 г. N 695-ПП). То есть, для семьи из 3-х человек общий прожиточный минимум составит 30 328 руб.

Сравниваем полученные данные. После оплаты возможного максимального платежа по кредиту у заемщика остается 32 300 руб. Это больше, чем прожиточный минимум его семьи (30 328 руб.). Следовательно, данный заемщик может рассчитывать на получение ссуды в размере, предусматривающем платеж до 32 300 руб.

Если бы доходов не хватило, банк самостоятельно вычислил бы сумму максимального ежемесячного платежа, исходя из величины доходов заемщика и прожиточного минимума.

Далее банк будет рассчитывать максимально возможную сумму кредита, которую может позволить себе заемщик. Для этого используются формулы расчета аннуитетных или дифференцированных платежей (о них мы писали в статье «Основные способы погашения кредита, какой из них выгоднее»).

Продолжим расчет на основании данных нашего потенциального заемщика, предположив, что его интересует кредит по программе, предусматривающей аннуитетный график погашения займа. Используем уже известные нам формулы:
S=A/K и
K= (i*(1+〖i)〗^n)/((1+ 〖i)〗^n-1), где
S – максимально возможная сумма кредита;
A – максимальный ежемесячный платеж;
K – коэффициент аннуитета;
i= i_год/(12*100) – процентная ставка за один период (месяц);
n – количество периодов (месяцев).

Предположим, что заемщика интересует ссуда на 60 месяцев, ставка – 15% годовых. Рассчитаем максимально возможную величину кредита:
i= 15/(12*100)=0,0125
K=(0,0125*〖(1+0,0125)〗^60)/(〖(1+0,0125)〗^60-1)= 0,026344/1,10718= 0,02379
S= (32 300)/0,02379= 1 357713,32(руб.)

То есть, заемщик, доход которого согласно справке составляет 80 000 руб., и у которого есть неработающая супруга и малолетний ребенок, может рассчитывать получить кредит в размере 1 357 713,32 руб., при условии, что срок кредитования составляет 60 месяцев.

Теперь, когда механизм расчета суммы займа, исходя из уровня доходов, ясен, попробуем разобраться, какие именно источники финансирования банки согласны рассматривать в качестве ваших доходов, и что является их подтверждением. Также рассмотрим, какой может быть ваша зарплата с точки зрения финансовой организации.

Виды источников доходов и способы их подтверждения
Банки интересуются не только величиной получаемых заемщиком доходов, но еще и их источником, а самое главное – возможностью доказать легальность их происхождения. Есть несколько вариантов доходов, которые выделяют банки:
«Белая зарплата». Заемщик официально трудоустроен, о чем свидетельствует заверенная работодателем копия его трудовой книжки и справка по форме 2-НДФЛ. Она заполняется в соответствии с Приказом ФНС России от 6 декабря 2011 г. № ММВ-7-3/909@, которым были внесены изменения в приложение к Приказу от 17 ноября 2010 г. № ММВ-7-3/ 611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников». Основное требование – указание суммы дохода в рублях и копейках, а суммы налога в рублях.
В некоторых случаях финансисты могут попросить вас предоставить справку по форме банка (в таком случае шаблон, который предстоит заполнить бухгалтеру, вам выдадут). Больше всего шансов получить ссуду именно у заемщиков с «белой зарплатой»: она не только может быть полностью учтена при расчете чистого дохода, но и говорит о надежности работодателя (такие зарплаты, особенно, если они высокие, позволяют себе крупные и успешные компании и фирмы). Отметим, что помимо размера оклада, банк поинтересуется еще и стажем (как правило, для получения ссуды нужно как минимум 6 месяцев работать на одном месте, а общий трудовой стаж должен превышать 2 года).
«Серая зарплата». Предполагает получение части зарплаты в конверте. Подтвердить такой доход можно,предоставив справку о реальных доходах, заверенную подписью и печатью работодателя (или справку по форме банка). В данном случае сотрудник банка обязательно перезвонит в бухгалтерию и попросит подтвердить предоставленную информацию. Не все банки соглашаются учитывать «серый оклад»: они могут брать определенный процент от него, либо же не рассматривать его вовсе. Некоторые кредитные организации повышают ставки заемщикам с такими доходами.
Доход от предпринимательской деятельности. Предприниматели для банков являются не самыми желанными клиентами, даже несмотря на то, что доходы от предпринимательской деятельности достаточно высоки. Высокие риски при ведении бизнеса в России и низкие шансы быстро восстановить свою платежеспособность после банкротства приводят к тому, что финансисты неохотно сотрудничают с предпринимателями в рамках потребительских программ кредитования. Подтверждающими доход документами для ИП являются налоговые декларации и выписки об оборотах по счетам. Для владельцев и совладельцев юридических лиц допустимо предоставление бухгалтерских балансов, отчетов о прибылях и убытках. Также банк может попросить представить документы, подтверждающие наличие в собственности основных и оборотных средств, лицензии, копии договоров с контрагентами и т.д.
Неподтвержденный доход. Если вы получаете всю зарплату в конверте, скорее всего, в выдаче займа вам будет отказано.

Помимо вышеперечисленных, банки могут учесть и иные регулярные доходы, которые вы получаете. Например, арендную плату, дивиденды, пенсию, проценты по вкладам и т.д. Вы должны заявить и подтвердить наличие таких источников финансирования, предоставив следующие документы:
Справку о размере назначенной и выплаченной пенсии из отделения Пенсионного фонда или другого государственного органа, который выплачивает вам пенсию.
Документы, подтверждающие ваше право собственности на жилые и нежилые помещения, сдаваемые в аренду с целью получения дохода.
Договораренды помещения.
Налоговую декларациюза последний налоговый период по форме 3-НДФЛ, а также платежные документы, подтверждающие уплату налогов с арендной платы.
Иные договоры гражданско-правового характера, к примеру, авторские договоры, вместе со справкой 3-НДФЛ за последний налоговый период.

Изучив представленную информацию и планируя оформление кредита, вы можете самостоятельно рассчитать ориентировочную сумму займа, на которую сможете рассчитывать, а также подготовить все документы, подтверждающие получение вами тех или иных доходов.

Расчет соотношения расходов к доходам заемщика

Учитывая критерии банка относительно коэффициентов П/Д и 01/ Д., определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита (аннуитетный платеж) в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих соотношений (1) и (2):

Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода П/Д

То есть максимально допустимый платеж по ипотечному кредиту:

П/Д (40%) 1200 долл. = 1200 0,40 = 480 долл.(12000 руб.)

Так как среднемесячный чистый доход заемщика равен 1200 долл.(30000 руб.) и попадает в границы от 900 долл. до 2100 долл. (от 22500 до 52500 руб. соответственно), дающие возможность банку использовать повышение значения коэффициентов, то при расчете данного примера следует руководствоваться увеличениемна 5% значениями коэффициентов П/Д (40%) и 01/Д (60%):

Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода заемщика 01/Д – Сумма ежемесячных обязательств

То есть максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа:

01/Д (60%) 2100 долл. - 250 долл. = 12000,60 - 250 = 470 долл.(11750 руб.)

Определение максимального размера ежемесячного (аннуитетного) платежа по кредиту

Выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений(2.5) и (2.6) - 470 долл. (11750 руб.). Исходя из установленных критериев, сумма в размере 470 долл. является максимально допустимой суммой ежемесячных расходов на платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов для данного заемщика.

Расчет справочного коэффициента Ж/Д

Исходя из определенного выше максимального размера ежемесячного платежа по кредиту (аннуитетного платежа по основному долгу и процентам), необходимо определить сумму общих ежемесячных расходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи по основному долгу и процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате технического обслуживания, а также сумм налогов и других регулярных платежей.

Наименьшая из сумм, полученных в результате расчетов- 470 долл.(11750 руб.)

Сумма ежемесячных налогов на имущество - 3 долл. (75 руб.)

Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизни и трудоспособности, титула собственности - 35 долл.(875 руб.)

Платежи за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные - ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией, управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений) - 15 долл. (375 руб.)

Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью:

470 + 3 + 35 + 15 = 523 долл. (13075 руб.)

Определяем значение справочного коэффициента Ж/Д из формулы:

Ж/Д = 523 долл. : 1200 долл. = 43,58= 1089,5 руб.

Таким образом, справочный коэффициент Ж/Д в настоящем примере будет равен 43,58%.

Расчет справочного коэффициента 02/Д

Исходя из определенной общей суммы жилищных расходов по приобретаемому жилью равную 523 долл., необходимо определить долю общих обязательств заемщика в его бюджете.

Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью - 523 долл.=13075 руб.

Сумма ежемесячных обязательств заемщика - 250 долл.=6250 руб.

Общая сумма долгосрочных обязательств заемщика:

523 долл. + 250 долл. = 773 долл.=19325 руб.

Определяем значение справочного коэффициента 02/Д из формулы:

02/Д = 773 долл. : 1200 долл. = 64,42.=1610,5 руб.

Таким образом, справочный коэффициент 02/Д в настоящем примере будет равен 64,42%.

Расчет максимальной суммы кредита

По формуле аннуитетных платежей определяем максимально доступную для заемщика сумму кредита:

Сумма кредита =(2.7)

Ежемесячный аннуитетный платеж - 470 долл.= 11750 руб.

Срок кредита - 10 лет и 2 месяца (122 месяца).

База для расчет аннуитета - 10 лет (120 месяцев).

Процентная ставка - 12% годовых.

Сумма кредита, рассчитанная по указанной формуле, - 29 132 долл.=728300 руб.

Определение максимально допустимой суммы кредита для заемщика, исходя из стоимости залогового имущества

Максимально допустимая сумма кредита рассчитывается на основе установленного коэффициента К/3, при этом сумма стоимости залогового имущества определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого имущества и оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком коэффициент К/3 = 70%.

Оценочная стоимость имущества = Сумма кредита:

38 0000,7 = 26 600 долл.=665000 руб.

Для упрощения данного примера оценочная стоимость имущества равна продажной цене имущества (контрактной стоимости).

Исходя из платежеспособности заемщика, максимально допустимая сумма кредита для данного заемщика составляет 29 132 долл.(728300 руб.)

Вместе с тем, исходя из стоимости имеющегося залогового имущества, предельная сумма кредита составляет 26 600 долл.(665000 руб.).

Поскольку АК СБ РФ должен выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм, максимально допустимый размер кредита в данном случае составляет 665000 руб.

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

3.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

Основной проблемой для АК СБ РФ (ОАО) при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

Иногда в ипотеку, к сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.

При анализе ваших доходов банку нужно понять, хватит ли их на оплату ежемесячных платежей по кредиту.

Ежемесячная сумма платежа по кредиту зависит от суммы кредита и срока кредита, тут никаких секретов нет. А вот при расчете минимального дохода для получения кредита-тут уже возникают нюансы.

В предыдущих выпусках рассылки я уже говорил, что в среднем банки считают приемлемым ежемесячный платеж, не превышающий 30% от чистого дохода заемщика. То есть, при чистом доходе в 10 000 рублей, ежемесячный платеж не должен превышать 3 000 рублей. Тогда у банка, в принципе, не должно возникать вопросов к платежеспособности клиента.

При этом интересны расчеты кредитных калькуляторов, размещенных на сайтах банков. Для меня было большим удивлением узнать, что один из самых консервативных банков, Сбербанк, в кредитном калькуляторе при доходе в 10000 рублей и сроком кредита на год, допускает кредит в 66000 рублей, с ежемесячным платежом в 5 881 рубль. Это практически 60% от дохода. При этом в банке понимают, что на 4000 рублей в месяц, из которых минимум 1000 рублей будет квартплата, просто не проживешь. И все прекрасно понимают, что такой кредит Сбербанк не предоставит. Максимум-30 тысяч. А скорее все, с таким уровнем дохода и если при этом заемщик не получает зарплату в Сбере, будет отказ.

Так что, когда вы пользуетесь кредитными калькуляторами на сайтах банков, принимайте во внимание, что они выполняют не только расчетную, но и маркетинговую функцию. И работают по принципу, что отказать привлеченному клиенту гораздо проще, чем привлечь его в банк.

В свое время для потребительских кредитов сроком на 1 год и по ставке 20% годовых я сделал расчет:

Этот расчет приемлемого для банка ежемесячного платежа справедлив процентах в 80-ти всех случаев.

А что касается максимально возможной суммы кредита – здесь все просто. Рассчитайте ваш чистый доход и умножьте его на 5. Получите примерную сумму кредита, на которую можете претендовать.

Как банки рассчитывают этот самый доход.

Прежде всего, они узнают величину вашей заработной платы. Из документов, которые вы предоставите.

Для банка всегда предпочтительнее получить справку 2НДФЛ. Почему? Ну, во-первых, это подразумевает, что организация работает стабильно, платит зарплату, налоги, и в организации есть бухгалтер. Во-вторых, для банка доход, указанный в справке-это минимально возможный доход заемщика. Больше-можно получить (в «черную»), меньше-тоже можно, но проблематично для работодателя. В третьих, 2НДФЛ легко проверить. Даже не запрашивая налоговую. Правильно ли заполнены все поля? Отвечает ли телефон, указанный в справке? Есть ли расчет по налоговым вычетам? Как отделена дробная часть от целой в цифрах? (бухгалтерские программы отделяют ее точкой-это первый признак, что справку составляли именно в бухгалтерии и на бухгалтерской программе). Округлена ли сумма исчисленного налога до целой части? Проверяется это все за пару минут. И если справка составлена с нарушениями правил заполнения, или телефон, в ней указанный, не отвечает-шанс получить кредит резко снижается. Скорее всего, будет отказ, ну если только у банка не горит план по выдаче кредитов.

Получить справку о доходах по форме банка-для банка тоже приемлемо. Но это уже выглядит менее достоверным. Часто, при подтверждении доходов подобным образом, банк автоматически увеличивает ставку по кредиту. Пусть не на много, но увеличивает. Это может быть даже прописано в условиях кредитования.

С другой стороны, в банках понимают, что зарплата в справке 2НДФЛ в 90% случаев занижена. А кредиты выдавать как-то надо. Поэтому практически во всех программах потребительского кредитования такие справки принимаются и дополняют справку по форме 2НДФЛ. Если вы предоставляете такую справку, постарайтесь, чтобы она была на фирменном бланке организации (банки напрямую этого никогда не требуют, но внимание на этот факт обращает всегда), чтобы реквизиты, указанные на фирменном бланке были актуальны-телефон указан рабочий, юридический адрес правильный, расчетный счет действующий (можно у бухгалтера уточнить). Тем самым вы увеличите свои шансы на одобрение вашей кредитной заявки.

Договор подряда. Иногда работодатель оформляет отношения с работником не трудовым договором, а гражданско-правовым договором, чаще всего в форме договора подряда. Если данный договор определяет налоговым агентом работника (а так частенько делают), то справки 2НДФЛ вам не выдадут.

Как документ, подтверждающий доход, договор подряда тоже часто годится. Но банки с меньшей охотой принимают такие договора, чаще в дополнение к справке по форме 2НДФЛ (то есть на одной работе вы работаете по трудовому договору, на другой-по договору подряда, это ваш дополнительный доход). Потому что договор подряда расторгнуть для работодателя намного проще, чем трудовой и отстоять свои финансовые права в этом случае для работника намного труднее. При этом к договору могут попросить копии расходных кассовых ордеров (если оплата по договору осуществляется наличными средствами) или выписку из банка (если деньги перечисляют на счет до востребования или на карточку).

Договор аренды. Если вы сдаете в аренду квартиру, автомобиль или иное движимое/недвижимое имущество, то, во-первых, эти отношения надо оформить это документально, а во-вторых, показать договор аренды банку. Это считается достаточно надежным источником доходов.

Ну и проще всего банку получить сведения о ваших доходах, если вы через этот банк получаете зарплату.

Зарплатные клиенты для банка всегда самые желательные, их доходы отслеживаются легко и достоверно. От таких клиентов, как правило, подтверждения доходов не требуется. А что его требовать, если все операции по вашей зарплате банк и так видит. А так же видит ваш стаж и динамику доходов. И если организация работает более-менее стабильно, зарплата выплачивается без задержек, то кредит вы получите и получите на льготных условиях-с минимумом документов и по минимальным процентным ставкам.

Еще один вопрос, который может возникнуть при проверке ваших доходов-это соответствие ваше заработной платы предложениям на рынке труда или соответствие доходов за аренду рыночному предложению.

Например, вы бухгалтер. Грех не написать себе зарплату побольше. Тем более что из службы безопасности позвонят в ваш же отдел, и вы все подтвердите.

Поставили вы себе зарплату 30 тыс. рублей. Сотрудник службы безопасности банка, набрав в том же Яндексе запрос «средняя зарплата бухгалтер, Саратов» через 2 минуты получит статистику, что на основе 150 вакансий средняя зарплата бухгалтера по Саратову составляет 17000 рублей. Если отклонение от средней зарплаты составляет плюс минус 20%-это нормально, вопросов не будет. Если, как в этом случае, зарплата будет почти в два раза больше, банк, скорее всего, примет за основу среднюю зарплату.

Почему среднюю?

А потому, что даже если вы действительно отличный специалист и получаете 30 тыс. рублей в месяц, но если по каким-либо причинам потеряете работу, то начинать на новом месте вам придется с зарплатой 17000, плюс минус 20%. Такая уж статистика по рынку труда. Поэтому банку будет гораздо безопаснее подстраховаться.

То же самое касается и других доходов. Выяснить среднерыночную стоимость аренды автомобиля или квартиры-дело 5 минут. И если по всем источникам дохода увидят завышение, то в кредите откажут. По крайней мере, служба безопасности банка будет на этом настаивать.

Итак, с доходами банк все выяснил, теперь о том, как банк проверяет расходы.

Некоторые «особо опытные специалисты» по кредитованию советуют при заполнении анкеты доходы показывать полностью, а расходы, мягко говоря, не полностью. На первый взгляд, совет хорош. Вроде бы, как банк может проверить ваши расходы. А на самом деле их проверить так же легко.

В анкете вы обязательно опишите все активы, которыми обладаете. Квартира, машина (укажите марку и год выпуска), дом за городом… Это все хорошо. Для банка вы-состоятельный товарищ. А в расходах укажите среднемесячную сумму… ну, пусть 15000 рублей в месяц на семью из двух человек. По 7500 на человека-нормально, более-менее правдоподобно, хоть и экономно, по крайней мере, для Саратова. А теперь посмотрим. По квартире, которую вы указали, квартплата 2000-3000 тыс. рублей в месяц. Пусть будет 2500, для удобства счета. По машине. Марку и год выпуска вы указали, подсчитать средний размер расхода на бензин и ТО легко. Не вдаваясь в дебри, пусть будет еще 3000 рублей в месяц. Получается, что на семью остается 9500 рублей в месяц. Это при том, что величина прожиточного минимума даже на пенсионера в Саратовской области на 2012 год уставлена на уровне 5045 рублей. Как вы думаете, поверит банк в такой уровень расходов? Конечно, нет. И сам их скорректирует. И если дохода будет не достаточно, чтобы покрыть эти расходы вместе с платежом по кредиту, то или сумму кредита уменьшит, или вообще в кредите откажет.

Поэтому анализ доходов и расходов лучше провести еще до похода в банк. И при этом учесть еще несколько моментов:

Если указан еще какой-либо вид активов-подумайте, не будет ли и он связан с расходами.

Алименты и выплаты по судебным решениям. Если они имеются, банк их тоже увидит. Сразу корректируйте свои расходы с их учетом.

Маленькие дети и пожилые родители считаются иждивенцами. Расходы на их содержание (пусть даже примерное) вычтут из вашего дохода.

И желательно, чтобы оставшаяся после всех выплат сумма расходов на одного человека в месяц хотя бы в полтора раза превышала прожиточный минимум.

Ну вот, доходы и расходы подсчитали. Сальдо остается достаточное, чтобы осуществлять выплаты по кредиту. Документы в порядке, ничего не забыли. Вроде бы все, одобрение.

Не обольщайтесь.

В случае длинного потребительского кредита (на срок более 1 года) к проверке подключится менеджер по рискам. Его задача-оценить, как изменятся ваши доходы и расходы за весь срок пользования кредитом.

Что проверяет риск-менеджер.

При анализе доходов будет учтен ваш возраст и та отрасль, в которой вы работаете, ее перспективы.

То же самое будет и с оценкой ваших расходов. И вот когда ваши финансовые перспективы покажутся банком приемлемыми и если вас одобрит служба безопасности,-только тогда будет получено одобрение по кредиту.

Еще нередко в моей практике возникал и возникает вопрос,-какие профессии заемщика для банка предпочтительны, а какие-нет.

С этим как раз все просто. Предпочтительны те профессии, обладатели которых могут выплатить кредит. То есть те, которые не связаны с риском для жизни и здоровья заемщика, уровень дохода по которым стабилен и спрос на которые не подвержен колебаниям на рынке труда. Ну и те, которые не создадут особых проблем в случае принудительного взыскания кредита.

То есть для банка не очень привлекательны спасатели, полицейские, военные. Страховка жизни и здоровья при взятии кредита дело сугубо добровольное и не все ей пользуются (кстати, далеко не всегда это разумно). Поэтому представителям таких профессий при отсутствии страхования будет или отказ, или значительное увеличение процентной ставки по кредиту.

Затем, не рез сталкивался с тем, что банки неохотно работают с представителями творческих профессий. Писатели, художники, дизайнеры и т.п. Вдохновение на конвейер не поставишь, и стабильность доходов банку оценить будет весьма проблематично.

И еще банки крайне редко работают с фрилансерами. Сегодня есть работа и заказы, завтра нет-спрогнозировать невозможно.

Вконтакте

Пример А . Банк «пляшет» от рассчитанной его сотрудниками «стоимости жизни». Для начала банк определяет совокупный доход семьи. Предположим, муж зарабатывает 20 тыс. руб. в месяц, жена - 12 тыс. руб. Итого: 32 тыс. руб. В семье двое детей, т. е. семья состоит из четырех человек. Решением банка установлено, что минимальная сумма, на которую может прожить в месяц один человек (независимо от возраста), составляет 5 тыс. руб.
Простым арифметическим действием определяется максимальный размер ежемесячного платежа: 32 000 - 4 х 5000 = 12 000 руб.
Максимальный размер кредита вычисляется исходя из срока и процентной ставки (эти показатели влияют на величину размера ежемесячного платежа). Например, такой заемщик легко может рассчитывать на кредит в 245 тыс. руб. на 2 года под 16% годовых.

Пример Б . Банк «пляшет» от размера заработной платы и установленных поправочных коэффициентов (для справки: подобную схему применяет, в частности, Сбербанк).

Заемщик приносит с места работы справку о доходах и размере удержаний за последние шесть месяцев. Из доходов вычитаются обязательные платежи (налоги, алименты, выплаты по другим кредитам и т. д.). В результате появляется сумма дохода, используемая для расчета. Эта сумма делится на шесть месяцев и получается среднемесячный чистый доход - Дч. На основании этого показателя определяется платежеспособность (максимально допустимая суммарная выплата долга и процентов):

Р = Дч х К х f где К - коэффициент, в зависимости от Дч,
К = 0,3, если Дч К =0,4, если 501 К = 0,5, если 1001 К = 0,6, если Дч > 2000 долларов;
f - срок кредитования в месяцах.

Видно, как растет расположение банка в зависимости от уровня заработной платы.

S = P/(1 + С/100 х г/12),
где С - годовая процентная ставка по кредиту; f - срок кредитования в месяцах.
Предположим, чистый доход заемщика составляет 800 долларов в месяц. Он хочет взять кредит на 5 лет (60 месяцев) под 12% годовых. Тогда его платежеспособность, по мнению банка, будет выражена следующей цифрой:

Р = 800 х 0,4 х 5 х 12 = 19 200 долларов.

При этом максимальный размер кредита составит:

S= 19200/(1 + 12/100x60/12) = 19200/1,6= 12000 долларов.

Многие бизнесмены, собираясь отправить заявку на получение кредита на развитие бизнеса в выбранном банке, задаются вопросом о том, как именно рассчитывается максимально возможная сумма, которую банк может выдать потенциальному кредитору.

Сразу можно отметить, что в каждом банковском учреждении применяются свои способы определения максимальной кредитной суммы, однако во всех способах присутствуют одни и те же базисные моменты , заключающиеся:

1. Оценка прибыльности

Банковское учреждение соотносит возможность выдачи кредита конкретному клиенту и его платееспособность путем оценки бизнеса данного клиента. Для этого сумма чистой прибыли (определяемая как валовая прибыль за минусом производственных и административных расходов) соизмеряется с размерами ежемесячных выплат по кредиту. Сумма ежемесячного кредитного погашения не должна превышать 70% размера чистой прибыли. Наиболее благоприятным является соотношение, когда кредитная выплата равняется приблизительно 50-60% чистой прибыли. К примеру, если ежемесячная чистая прибыль составляет 500 000 рублей, то плата за кредит не должна превышать 350 000 рублей.

2. Анализ структуры и состава баланса

Банком проводится детализированный анализ структуры и состава баланса. Если у организации доля заемных средств превышает 60-65% общего имущества организации, то в большинстве случаев в кредите будет отказано, либо кредитная сумма будет значительно уменьшена. Под заемными средствами в данном случае понимается:

• задолженность по заработной плате;
• долги перед бюджетом;
• кредиты в других банках;
• задолженность перед поставщиками.

3. Анализ легальности ведения коммерческой деятельности

Для того чтобы определить максимальную сумму кредита, банк проводит анализ легальности ведения коммерческой деятельности. Для этого соотносится официальный размер выручки и реальные цифры. Несоответствие данных показателей является актуальной проблемой для малого и среднего бизнеса в России.

Банковские учреждения могут применять разные подходы для определения легальности ведения коммерческой деятельности, однако главный критерий остается неизменным – чем выше размер желаемой суммы кредита, тем более высоким должен быть показатель легальности. В общих чертах, соотношение показателей находится в определенной зависимости :

4. Подтверждение кредитоспособности за счет залога

Многие бизнесмены уверены, что при предоставлении залогового имущества для подтверждения собственной платежеспособности шансы благоприятного решения банка о выдаче кредитной суммы в заявленном объеме составляют 100%, однако в реальности ситуация выглядит несколько иначе.

Для банка в прерогативе стоит устойчивое финансовое состояние организации, нежели стоимость залогового имущества (при условии его ликвидности). Однако последний показатель также влияет на положительное решение банка.

В процентном отношении стоимость залога должна быть выше кредитной суммы на 35-50%.

Подведение итогов и пример расчета максимальной суммы кредита

Для получения кредита на приобретение основных средств, его максимальная сумма определяется как произведение среднемесячной выручки и желаемого периода кредита, с учетом доли заемных средств в балансе организации, коэффициента легальности бизнеса и наличия залога.

Компания «А» отправила заявку в банк на получение кредита (для приобретения производственного оборудования) на сумму 30 млн. рублей на срок 5 лет.

Сведения об организации :

• Чистая прибыль за год – 20 млн. рублей.
• Итог баланса (общая стоимость активов) – 120 млн. рублей.
• Заемные средства – 40 млн. рублей. Их доля в балансе – 30%.
• Залог – производственный цех и оборудование, стоимость которых составляет 50 млн. рублей.

Данные обстоятельства финансового состояния потенциального заемщика позволяют сделать вывод о предоставлении кредита в запрошенном размере с практически полной вероятностью.

Таким образом, для того, чтобы оценить размер максимальной суммы, которая может быть предоставлена компании на кредитных условиях, банком проводится детализированный анализ экономического состояния потенциального кредитополучателя с учетом ключевых аспектов :

1. Оценка прибыльности;
2. Анализ структуры и состава баланса;
3. Анализ потенциала и легальности ведения коммерческой деятельности;
4. Подтверждение кредитоспособности за счет залога.

Главная » Виды кредитов » Критерии определения максимальной суммы кредита для бизнеса. Сколько дать? Как рассчитывается максимальная сумма кредита