Почему в России такая дорогая ипотека? Где в россии самая дорогая ипотека Упрощают ли банки выплату ипотеки на пенсии.

В правительстве вновь заговорили о снижении процентов по ипотеке. Бюрократы снова сулят ипотечно-молочные реки с жилищно-кисельными берегами и делают вид, будто не знают, что люди давно не обращают внимания на их статусное пустозвонство.

Минэкономразвития опубликовало законопроект, по которому ипотечному заемщику будет предписано страховать за свой счет не менее 10% стоимости ипотечного жилищного кредита (ИЖК). Смысл инициативы прост: если после взыскания залога долг полностью погасить не удастся (например, цены упадут или продадут впопыхах), банкиры будут обращаться не к должнику, а в страховую компанию. По мнению чиновников, эта мера позволит через два года увеличить базу потенциальных заемщиков в 3–4,5 раза, а проценты по ипотеке снизить до 8,6% годовых.

В феврале 2010 г. президент Дмитрий Медведев заявил, что «ставка по ипотеке в России может... достигнуть 6–8% годовых». В августе 2012 г. премьер-министр Дмитрий Медведев поднял планку: «Мы ставим себе цель выйти на такой уровень, когда в среднем по стране можно будет получить ипотеку за 5–6% годовых». 31 января 2013 г. все тот же премьер Медведев подписал «Основные направления» работы правительства до 2018 г., где черным по белому написано: «...к 2018 году средний уровень процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту будет превышать индекс потребительских цен не более чем на 2,2 процентных пункта, то есть составит 6,3–7,1 процента».

Кстати, ни в одном из медведевских предсказаний не указывалась валюта кредита: то ли рубли, то ли доллары. А может, юани.

Никому не кажется, что правительство штормит? Менее чем за полгода оно трижды «меняет показания»: сначала обнадеживает 5–6%, потом повышает плату до 6,3–7,1%, да еще привязывает расчет к неизвестной будущей инфляции, теперь вот новая морковка - 8,6% годовых. А что, «пипл хавает», как говаривал легендарный шоумен.

Как бы там ни было, но ставки по ИЖК подчиняться не хотят: по итогам 2010 г. средневзвешенная ставка по рублевым ИЖК, выданным в течение года, составила 13,3%, 2012 г. - 12,3%, на 1 июня 2013 г. - 12,8% годовых. По валюте история немногим слаще: 2010 г. - 11,2%, 2012 г. - 9,9%, на 1 июня 2013 г. - 10,1% годовых.

Невинные ростовщики
В высоких процентных ставках принято винить алчных банкиров, что отчасти правда. Банки задирают ставки, пеняя на инфляцию и риск - мол, были бы «циферки» поменьше, мы бы сразу с радостью и распростертыми объятиями. Врут.

Сначала об инфляции. Если по рублевым ИЖК данное объяснение хоть как-то прокатывает, хотя маржа в 5,7% сверх уровня инфляции (6,6% по итогам прошлого года) все равно запредельная, то по валютным - извините. Например, в США (львиная доля валютных ИЖК выдается в России в долларах) инфляция в 2012 г. была 2,0%, а 15-летние ИЖК в июне этого года выдавались в среднем под 3,3–3,6% годовых. И это притом что ипотечные риски за океаном не в пример круче наших (ипотечный пузырь в Америке в самом соку).

О рисках. Сначала про Америку, и не про минимальные требования тамошних банков к заемщикам или ежемесячное рефинансирование (замещение выданных средств) ФРС на $85,0 млрд, а про просрочку. В США, где, повторюсь, риски выше, по итогам 2012 г. доля просроченных ИЖК превышала 22,3% (по кредитам с плавающими ставками), в России - всего 1,5% по ИЖК в рублях и 11,4% по ИЖК в валюте. Удивительное дело - в Штатах просроченных кредитов на порядок больше, а ставки в четыре раза меньше.

Теперь про страховку. В той же Америке с 1934 г. функционирует государственный ипотечный страховщик - Федеральная жилищная администрация (ФЖА), страхующая ИЖК с минимальным первоначальным взносом (плюс-минус 3%). ФЖА контролируется государством, потому никакой банковско-страховой отсебятины не может быть в принципе. Иное дело у нас: какую плату за страховку назначат банкир со страховщиком, такая и будет.

Наконец, о рефинансировании. Пожалуй, единственным способом удешевления ипотечной платы является резкое снижение цены рефинансирования, составившей у того же АИЖК в I квартале этого года - вы удивитесь - 11,4% годовых в рублях (средневзвешенная ставка по ИЖК, напомню, - 12,8%).

Как это сделать? Самое простое - задействовать ресурсы Фонда национального благосостояния. Инфраструктура, газопроводы, чемпионат мира - это хорошо, но ради чего правительство изгаляется, когда людям жить негде? И не считаете ли вы, что вкладывать народные деньги в прожекты коммерческих компаний (пусть и с госучастием), функционирующих ради дивидендов не только государства, но и кучки частников, мягко говоря, непорядочно?

Незамеченные пузыри
Правительству нужно признать - на российском рынке недвижимости сформировался пузырь. Только не ипотечный, связанный с ИЖК, а жилищный, основанный на спекулятивном росте цен. По данным Росстата, в январе-марте этого года средняя стоимость строительства квадрата общей площади жилых домов в Москве составила всего 29 тыс. рублей. Дешевле, чем в Смоленской (35 тыс.), Тверской (39 тыс.) или Ярославской (40 тыс.) областях. В то же время средняя цена новостроек эконом-класса на московском рынке по итогам I квартала превысила 114 тыс. рублей, что в 4 раза больше себестоимости строительства. Если это не пузырь, то что (про коррупцию в данном случае умолчим)?

И ладно бы, если дома строились, так нет же: в последние пять лет объемы построенного жилья колеблются от 58,4 млн кв. м в 2010 г. до 65,7 млн кв. м в 2012-м. Причем удельный вес жилых домов, построенных индивидуалами, стабильно составляет 43–44%. На фоне этих выкладок правительственный ориентир жилищного строительства в 80–110 млн кв. м в год к 2018 г., заложенный в упомянутых выше «Основных направлениях», смотрится как ненаучная фантастика.

Напрасные слова
Советовать правительству - все равно что кричать глухому. Правительство у нас, к сожалению, не только глухо, но и слепо, что, конечно же, не значит, будто выходов из ипотечно-жилищного тупика не найти. Вот некоторые, в том числе из зарубежного опыта.

1. Кулаком по столу. Негоже советовать банкирам, как им строить свой бизнес, однако в ипотеке, где существуют постоянно корректируемые стандарты, применить «административный ресурс» сам бог велел - на кону решение одной из главных социальных проблем. Пока банкиров «уговаривают», но рано или поздно терпение главного «просителя» может лопнуть. Поскорей бы.

2. Нормативное регулирование первоначального взноса. Как в Южной Корее, где многократно менялся не только его размер, но и соотношение между суммой долга и дохода заемщика. Покупка жилья в кредит в престижных районах ограничивается повышенным первоначальным взносом, а также долей регулярных выплат по кредиту в совокупных доходах семьи заемщика. Нужно ли добавлять, что ставки по ипотеке жилья премиум- и бизнес-класса оказывают огромное влияние на жилищную конъюнктуру в целом?

3. Обязательный минимальный взнос. Альтернативой правительственного предложения о страховании части ипотечного кредита, увеличивающего и без того немалые расходы заемщика, может стать внедрение законодательно определенного минимального взноса. Как в Швейцарии, где нижний порог взноса определен в 10%.

Здесь же - повышенный первоначальный взнос (до 50%) для тех, кто уже владеет недвижимостью. Как в Израиле, где проблема жилищного пузыря стоит не менее остро, чем в России.

4. Специальный налог с продаж для граждан и компаний, владеющих двумя и более объектами жилой недвижимости. На свободу приобретения никто не покушается, но если вдруг стало туго с деньгами - отдай не греши четверть (половину) в казну. Или думай, прежде чем вложиться.

5. Дополнительный налог на жилую недвижимость для иностранных покупателей. Как в Гонконге, где рост цен на недвижимость измеряется двузначными числами. У нас по привычке думают, что мы самые хитрые и сможем обойти ограничения, оформив пентхаус, скажем, на офшор. Что ж, милости просим, тем более что региональные и местные бюджеты, а именно туда поступают деньги от налога на имущество, крайне нуждаются в средствах.

В общем, все можно подкрутить-подправить, если, конечно, у вас в доме имеется правительство, а не цирк с конями.

МОСКВА, 8 ноября - РИА Новости, Елена Лыкова. Надежды на то, что ставки по ипотечным кредитам в России и за рубежом могут сравняться, пока, увы, не сбылись - стоимость ипотеки у российских банков в два-четыре раза выше, чем, например, западноевропейских. По словам экспертов, опрошенных РИА Новости, высокие ставки отечественных кредитных организаций могут достаточно точно рассказать о реальном уровне инфляции в стране, аппетитах банков и о том, как финансисты оценивают кредитные риски.

Делим "слона на бифштексы"

Чтобы понять, почему в России ставка по ипотечным кредитам намного выше ставок в развитых зарубежных странах, нужно посмотреть на отдельные составляющие процентной ставки, а также на причины, влияющие на величину каждой составляющей.

Ставка по любым кредитам, включая ипотечные, как в России, так и за ее пределами, формируется с учетом нескольких факторов, говорит финансовый директор DeltaCredit Елена Кудлик. К ним эксперт относит стоимость финансирования, которое банк должен привлечь для минимизации своих структурных рисков на срок, максимально приближенный к сроку кредитования, стоимость расходов банка на поддержание операционной деятельности, стоимость кредитного риска и маржу банка от выдачи кредита.

При этом банки привлекают финансирование несколькими способами - кредитуясь у Банка России, с помощью межбанковского кредитования, за счет средств вкладчиков, а также за счет привлечения синдицированного кредитования, размещения облигаций и публичного размещения акций.

"Из всего этого перечня достаточно точно можно определить только стоимость первого пункта - фактически это ставка рефинансирования ЦБ РФ - 8,25%", - поясняет глава аналитического агентства RWAY Александр Крапин.

Впрочем, в цене ипотечного кредита можно достаточно точно отследить и стоимость денег на межбанковском рынке.

Для этого достаточно посмотреть, как меняется стоимость кредитов с комбинированной и плавающей ставкой, "привязанных" к индексу MosPrime для рублевых продуктов и Libor для валютной ипотеки.

На примере кредитов с плавающими ставками - "DeltaВариант" (плавающая долларовая ставка) и "DeltaМечта" (плавающая рублевая ставка) Кудлик демонстрирует, как трансформировалась процентная ставка по кредиту в зависимости от изменения стоимости межбанковского кредитования. Для сравнения собеседница агентства использует выборку за 7 мая 2012 года и 7 ноября 2012 года по кредитам на 10 лет с первоначальным взносом от 30 до 50% от стоимости жилья.

Если весной этого года ипотека по программе "DeltaВариант" обходилась в 8,6% (Libor 1,1%), то осенью ее стоимость снизилась до 8,4% (Libor 0,9%). За этот же отрезок времени ипотечная ставка по программе "DeltaМечта" уменьшилась с 13,68% (MosPrime - 7,18%) до 13,39% (MosPrime - 6,89%).

Как подчеркивает финансовый директор DeltaCredit изменение индексов MosPrime и Libor отражают реальную ситуацию с привлечения средств на рынке.

"Хотя эти индексы и краткосрочные, но их изменение проецируется на "длинные деньги". Используя их кредитующая организация минимизирует свои процентные риски, не закладывая процентный риск в ставку", - указывает Кудлик.

Инфляционная составляющая

В свою очередь генеральный директор агентства недвижимости "Бекар" Сергей Козлов добавляет, что в ставку рефинансирования закладывается инфляция.

Как именно инфляция "прячется" в ставке рефинансирования, вполне понятно объясняет заместитель президента-председателя правления ВТБ 24 Анатолий Печатников на примере текущей ситуации в России.

Банкир обращает внимание на то, что в 2012 году в нашей стране произошел колоссальный рост спроса - это, по его мнению, подтверждается объемами розничной торговли, ростом доходов населения, сокращением безработицы, а также уровнем потребления электроэнергии и объемами грузоперевозок.

Повышенный спрос приводит к повышению цен и, как следствие, к росту инфляции, а одна из государственных мер по борьбе с инфляцией - ограничение ликвидности на рынке и удорожание денежных ресурсов для банков, отмечает он.

"Подтверждение тому - повышение ставки рефинансирования Центробанка, которое мы наблюдали в конце сентября. Потенциал роста этой ставки на горизонте 9 месяцев - еще 0,5 процентного пункта. Тренд на удорожание ликвидности, я думаю, продолжится", - считает Печатников.

С ним согласна вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), эксперт Государственной Думы РФ Ирина Радченко.

"На величину ипотечных ставок влияет уровень инфляции в стране. Например, если в США инфляция составляет 2%, то не удивительно, что ипотечная ставка там на уровне 3%. В то же время у нас в стране инфляция - порядка 7%, а ставка по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях, на 1 сентября составляла 12,3%", - говорит она.

По мнению руководителя аналитического центра АИЖК Анны Любимцевой, уровень инфляции связан со степенью развития экономических институтов и механизмов, а также с их эффективностью и способностью оперативно реагировать на кризисные явления.

"Это и позволяет другим странам удерживать инфляцию в приемлемом диапазоне, чего пока не удается России, то есть инфляция и ее динамика, по большому счету - одни из первых показателей уровня развития и прозрачности экономики в целом", - рассуждает Любимцева.

Кстати, ведущий эксперт по вторичному рынку жилья и ипотеке офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость" Анна Шушкова указывает еще на один индикатор, который, с одной стороны, позволяет оценить уровень инфляции в стране, а с другой - дает представление о стоимости для банка денег, которые может направить на ипотеку кредитная организация.

Шушкова отмечает, что, по большому счету, банк живет на проценты, которые зарабатывает от перепродажи средств, привлеченных от зарубежных банков или вкладчиков. Поэтому собеседница агентства предлагает посмотреть на ставки по банковским депозитам.

Сейчас некоторые российские банки предлагают вклады с 12% годовых, а если к этой цифре прибавить еще 1,5 - 2%, то и получится стоимость российской ипотеки, добавляет собеседница агентства.

"Если сейчас некоторые банки привлекают деньги граждан под 12%, то как они могут выдавать ипотечные кредиты под 8% годовых?", - поддерживает ее Радченко.

"Длинные" деньги для низких ставок

Кстати, Крапин из RWAY главной особенностью российской денежной системы по сравнению с аналогичными системами большинства стран мира называет отсутствие так называемой системы "длинных денег", с помощью которой обычно осуществляется финансирование долгосрочных программ заимствования.

Это, утверждает эксперт, наряду с другими факторами предопределяет высокую стоимость ипотечных кредитов для заемщика.

"В нашей стране проводится достаточно необычный эксперимент по построению американской модели ипотечного кредитования на "коротких деньгах", которые в большинстве стран мира существенно дороже в использовании, чем "длинные деньги", - утверждает Крапин.

Впрочем, отмечает Любимцева недостаток "длинных денег" сейчас есть не только в России, но и в развитых экономиках европейских стран.

"Если мы сравним ставки по привлечению долгосрочного финансирования, которое нужно для выдачи ипотечных кредитов, годичной давности и сейчас, то увидим, что из-за нестабильной экономической ситуации в мире и в еврозоне, ставки выросли на 2,5% - 3%", - дополняет картину Кудлик из DeltaCredit, констатируя, что как раз за этот период средние ставки по ипотеке и увеличились на 0,5 - 0,6%.

Финансовые риски и аппетиты банков

С августа 2011 года, когда средняя ставка по рублевой ипотеке была рекордно низкой и составляла 11,8%, ее уровень возрос на 1,5 процентных пункта - до 12,3% на 1 октября 2012 года, свидетельствуют данные Банка России.

В целом, отмечают эксперты, стоимость ипотеки для заемщиков по рынку сейчас колеблется по новым кредитам в пределах 12,5% - 13%. И если вычесть из ипотечной ставки ставку рефинансирования, то мы увидим, во сколько банки оценивают свои риски и какую маржу хотят получить. Весь вопрос, что является причиной этой разницы - аппетиты банков или экономические риски в стране.

Еще в начале этого года в интервью РИА Новости директор департамента розничных продаж Промсвязьбанка Егор Шкерин рассказывал, что ставку по ипотечному кредиту банк закладывает накладные расходы - затраты на содержание сотрудников и инфраструктуру, проверку информации клиентов, хранение ее в IT-системах, содержание кассы.

"На эти накладные расходы уходит еще порядка 1,5-2%. Еще порядка 1-1,5% мы прибавляем на вероятность дефолта по ипотечным программам", - говорил он, отмечая, что, по сути, маржинальность такого продукта, как ипотека, приближается к нулю.

Противоположную точку зрения отстаивает глава аналитического агентства RWAY.

"Стоимость платы за риск и доход кредитной организации составляет порядка 4,25%. По сравнению с аналогичными показателями в большинстве стран мира, это очень много", - считает он.

Любимцева из АИЖК также признает, что банки Западной Европы могут работать на более низкой марже, нежели российские.

"Это обусловлено объективной экономической реальностью, более совершенной инфраструктурой рынка и тем фактом, что риски финансовых институтов на развитых рынках априори ниже, чем на развивающихся. Но и доходность бизнеса, соответственно, тоже ниже", - поясняет она.

При этом, по словам Радченко, маржа банков в России формируется с учетом финансовых рисков, а также с учетом работы судебной системы.

"Если в США заемщик перестал платить банку, то с ним не будут церемониться - судебные приставы выставят мебель и вещи на улицу, а квартирой будет распоряжаться кредитная организация", - напоминает вице-президент МАИН.

А вот в РФ, указывает она, в силу исторической ориентации на социальную защищенность граждан взыскание задолженности с неплательщика становится серьезной проблемой.

"Часто заемщики призывают к тому, чтобы их пожалели, поэтому в маржу 3-4% закладываются риски судебной системы. Ставка будет ниже, если наша судебная система будет более совершенной", - предполагает Радченко.

По-мнению экспертов АИЖК, есть несколько путей снижения маржи банков, например, за счет внедрения ипотечного страхования. Суть в том, чтобы высокие риски, которые возникают при небольшом первоначальном взносе, банки не закладывали в процентную ставку, а перекладывали на страховщиков. Поскольку международный рынок страхования достаточно развит, есть основания полагать, что на тот же самый риск у страховщиков страховая маржа будет ниже той, которую закладывают сегодня российские банки. В этом направлении работает страховая компания АИЖК.

Еще одно направление - снижение транзакционных издержек, например, через введение электронной закладной и перехода от бумажного оборота к электронному, отмечают в АИЖК.

"Одной из мер по снижению процентной ставки по ипотечным кредитам является и рефинансирование рублевых кредитов, выданных по стандартам АИЖК. Ставка по таким кредитам, выкупленным АИЖК за первые восемь месяцев 2012 года, составила 10,6%, в то время как средневзвешенная ставка на рынке равнялась 12,1%", - добавляет Любимцева.

Реальность высоких ставок

Печатников ждет в обозримом будущем роста ипотечных ставок в диапазоне еще 1 процентного пункта.

Подтверждает прогноз на повышение стоимости ипотеки в своем последнем отчете и АИЖК, обращающее внимание на то, с августа, когда подорожало фондирование для банков, кроме Сбербанка, крупнейшего игрока ипотечного рынка, стоимость ипотеки повысили еще 12 банков, в том числе Сбязь-банк, "Юникредит" и "Возрождение". Впрочем, по мнению аналитиков агентства, до конца года средневзвешенные ставки не перейдут порог в 12,5%.

"Цены на ипотеку будут расти, что не увеличит доступности жилья. Это реальность, в которой нужно жить и которую нужно понимать", - категоричен заместитель президента-председателя правления ВТБ 24.

А Шушкова из "Инкома" и вовсе считает, что раз при достаточно высоких рублевых ставках по ипотеке заемщики все равно находится, банкам нет смысла снижать стоимость ипотечных продуктов. Эти взаимоотношения регулируются спросом и предложением, уверена эксперт.

И, похоже, многие россияне уже смирилось с тем, что им придется жить в ипотечной реальности высоких ставок. Тот же Печатников напоминает, ссылаясь на данные Росреестра, что во втором квартале этого года каждая пятая сделка с жильем в стране заключалась с использованием кредитных средств. В целом же по итогам года, считают в рейтинговом агентстве "Эксперт", в РФ выдадут ипотечных кредитов на 1,1 триллиона рублей - по сравнению с прошлым годом это будет больше на 54%.

Вопрос только в том, как далеко готовы зайти люди, обращающиеся за ипотечными кредитами, в своем желании купить жилье, и скоро ли на фоне пессимистических новостей из еврозоны или желания повысить рентабельность бизнеса банки доведут ставки по ипотеке до "заградительных", с точки зрения многих экспертов, 14%.

В разделе

В России, в отличие от соседних европейских стран, нельзя взять ипотеку под 3% или потребительский кредит под 7% годовых – этот вопрос задают себе многие интересующиеся финансами россияне. Разница в стоимости заемных денег заставляет задуматься о перспективах кредитования за рубежом, но дело это очень рискованное, предупреждают эксперты.

Многие россияне давно обратили внимание на любопытный факт: в Европе ставки по кредитам структур, принадлежащих российским банкам, да и в целом в кредитных организациях намного ниже, чем в нашей стране. Социальные сети и блоги пестрят фотографиями рекламных щитов и заманчивых вывесок финансовых учреждений. К примеру, представительство Сбербанка в Чехии предлагает кредит на неотложные нужды под 6,99%. А ипотечный заем в зарубежной «дочке» самого большого российского банка и вовсе можно получить под смешные 2,26%. Почему тогда банки в своей родной стране не могут выдавать кредиты под такие же низкие проценты, ведь вот он – ключ к решениям текущих проблем. Дайте доступное кредитование, и страна с легкостью выйдет из кризиса!

Не процентом единым

На самом деле стоимость кредита для предприятий и простых потребителей внутри национальных экономик – это один из ключевых факторов развития страны и увеличения ВВП. Так почему же российские банки, предоставляющие такие дешевые кредиты компаниями и гражданам в Чехии, не могут выдавать аналогичные внутри России? Все дело в организации финансовой системы каждой страны. «Дочки» российских банков за рубежом находятся под контролем регулятора той страны, в которой они ведут бизнес, а не под контролем Центробанка России. К примеру, если банк находится в Германии, то его деятельность регулируется Европейским центральным банком (ЕЦБ). Занимает он деньги тоже у ЕЦБ по ставке европейского регулятора, которая на данный момент составляет 0,05%. К этой ставке любой коммерческий банк добавляет расходы на ведение своего бизнеса и делает поправки на уровень инфляции. При этом следует отметить, что уровень инфляции в ЕС очень низкий. К примеру, за 2015 год он составил лишь 0,8%, а за 2014 год была и вовсе зафиксирована дефляция на уровне -0,31%. Для сравнения, инфляция в России по итогам 2015 года оказалась равна почти 13%. Другими словами, получая финансовые ресурсы от регулятора, европейские банки закладывают в стоимость кредита только издержки на ведение собственного бизнеса. А значит, в долг населению и своим предприятиям они могут выдавать кредиты по низкой ставке в 2-4% и оставаться рентабельными.

И это не предел. Есть страны, в которых центральные банки держат отрицательную процентную ставку. Регуляторы, снижая стоимость финансовых ресурсов, стимулируют коммерческие и государственные банки выдавать кредит бизнесу по ставкам в 0,7%-1,5%.

Такие действия, фактические, призывают: «Берите деньги и кредитуйте предприятия, чтобы им было легче работать!».

К примеру, Банк Японии в конце января утвердил ключевую ставку на уровне -0,1%. Регулятор страны восходящего солнца принял решение сделать ключевую ставку отрицательной вслед за Данией, Швейцарией и Швецией, которые имеют ставки -0,65%, -0,75% и -1,1% соответственно. Не удивительно, что коммерческие и государственные банки в этих странах могут выдавать кредиты гражданам и предприятиям под 1%-1,5% и прекрасно себя чувствовать. Если в этих странах российский банк-гигант захочет вести свой бизнес, то он должен будет создать (приобрести лицензию, организовать процессы и т.д.) новый банк или купить уже имеющуюся кредитную организацию, деятельность которой будет контролироваться местным центральным банком. В этом случае и «дочка» российского банка-гиганта сможет выдавать кредиты клиентам-гражданам и компаниям этой страны под низкие проценты.

Но вернемся к нашему примеру с «дочкой» Сбербанка в Чехии. Уж очень заманчивым выглядит предложение ипотеки под 2,26%, особенно учитывая, что в России даже в лучшие докризисные времена не было таких ставок у жилищных кредитов. Эксперты поясняют, что дело не только в политике ЦБ, которая, безусловно, является очень важным, но не единственным фактором для определения стоимости заемных средств. Курс национальной валюты, ее устойчивость на бирже, объем доходов населения и уровень развития экономики в целом играют не менее важную роль.

«В России у банков нет финансовых ресурсов для того, чтобы выдавать ипотеку на таких же условиях, как в Европе, - разъясняет ситуацию главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин - К тому же в России более высокие макроэкономические и операционные риски, более низкие и волатильные доходы населения из-за девальвации рубля. А это предполагает более высокие ставки, которые могли бы позволить банкам компенсировать возможные потери».

Национальный банк Чехии держит ключевую ставку на уровне 0,05%. Для сравнения, Банк России утвердил в конце января ключевую ставку в размере 11%. Прибавьте к этой цифре инфляцию и издержки на ведение банковского бизнеса и получите тот процент, под который банки реально выдают кредиты предприятиям и населению. В таких условиях даже у самого успешного и эффективного банка ставка по кредиту будет выше 24%, и это по очень скоромным подсчетам. А какой должна быть рентабельность бизнеса, чтобы он мог выплачивать такой кредит и оставаться в прибыли? Конечно, в России действуют программы субсидирования процентной ставки, и это помогает некоторым предприятиям в кризисный период. Но с условиями, в которых живут те же чешские предприниматели, положение российских бизнесменов не сравнить.

«Дочка» Сбербанка получает фондирование от местного регулятора под низкий процент и может выдавать населению и предприятиям недорогие по российским меркам кредиты. Финансовая политика тамошних властей в целом формируется в иных экономических условиях. Чешская крона более устойчива, чем российский рубль, - объясняет Георгий Ващенко , начальник управления операций на российском фондовом рынке инвестиционной компании «Фридом Финанс». - Экономика Чехии не страдает от падения нефти и международных санкций, поэтому ставки по кредитам, как и по депозитам, там существенно ниже».

Брать или не брать?

После всего сказанного возникает закономерный вопрос: может быть, россиянам начать брать кредиты в чешских банках? Эксперты предостерегают от таких выводов. Как напоминает аналитик компании «Альпари» Анна Кокорева, задумываясь о кредите в другой стране, особенно в европейской, стоит учитывать, что занимать вы будете в валюте, а зарабатываете, скорее всего, в рублях. Соответственно, чтобы гасить кредит, регулярно нужно будет менять рубли на валюту. И в таких условиях любой заемщик рискует попасть в кабалу в результате скачка курса, как попали в нее, например, «валютные ипотечники» в России. Напомним, что эти граждане взяли кредит на покупку жилья в России в валюте, как раз потому что ставки по ним были ниже, чем по ипотечным кредитам в рублях. Большая часть ипотечных кредитов была выдана в период до 2007 года. А до кризиса, в начале 2008 года $1 стоил чуть более 24 рублей, но уже на 1 января 2009 года - более 29 рублей. Ну а сегодня доллар «гуляет» вокруг отметки в 75-80 рублей, а ипотечный кредит этим людям, согласно договору, необходимо оплачивать в валюте. В аналогичную ситуацию может попасть российский гражданин, оформляющий кредит за рубежом, и поэтому выгода от такого займа весьма сомнительна.

«В отношении потребительских кредитов есть один «золотой» совет – берите кредит в той валюте, в которой формируется ежемесячный доход, - продолжает тему Андрей Борискин , директор департамента розничного бизнеса Росгосстрах-банка. - Ведь речь идет не только и не столько о процентах, которые кажутся сравнительно небольшими, но прежде всего о базе для начисления процентов, а именно о самой сумме кредита».

К примеру, если россиянин возьмет кредит в размере 20 тыс. евро, что при текущем курсе в рублях сегодня составляет более 1,6 млн.рублей, при очередном витке девальвации он имеет риск получить сумму кредита в размере, например, 2 млн рублей (при курсе 100 рублей за евро) или того больше. Разумеется, можно и выиграть на курсовой разнице, если валюта резко подешевеет, но это неоправданный риск в нынешней экономической ситуации.

У вдумчивых граждан возникает при этом и другой вопрос: почему имеющий в Чехии «дочку» Сбербанк не может взять ресурсы у ЦБ Чехии по ставке в 0,5%, передать материнской структуре и начать кредитовать российский бизнес под низкий процент? Во-первых, тогда Сбербанку все равно придется в ставку закладывать валютный риск, ведь занимать он будет в валюте и отдавать нужно будет в валюте. Курс рубля сегодня «скачет», и в кредиты, выданные таким образом, банку придется заложить все риски изменения стоимости рубля на бирже. Следовательно, вряд ли такие кредиты будут дешевыми. Во-вторых, Сбербанк России находится под санкциями со стороны ЕС и США с августа 2014 года, как и целый ряд других крупных российских банков. А Чехия является членом ЕС и, соответственно, подчиняется общей политике финансовых властей. Хорошо, что Сбербанк, вообще, сохранил свой бизнес в Европе. В мире есть гораздо более печальные примеры. Скажем, балтийскую «дочку» попавшего под санкции СМП-банка владельцы были вынуждены продать, чтобы спасти ее бизнес в Латвии.

Вывод для россиян из всей этой истории с банками получается неутешительный. Как ни крутись, а кредиты для наших граждан будут дороже, чем для европейцев. Если россиянин возьмет заем в валюте – причем все равно у какого банка – он рискует пострадать от смены курса рубля и оказаться в положении печально известных «валютных ипотечников». Если он возьмет кредит в российских банках в рублях, то дорого заплатит за это удовольствие. В прямом смысле дорого – проценты по кредиту сейчас представляют из себя двузначные цифры. Так что получается, лучше россиянам лучше всего вообще обходится без кредитов.

По данным на начало июля, в России в этом году выдали более 660 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,3 трлн руб. В каких регионах целевые займы на покупку жилья пользуются спросом, а в каких нет, где самые выгодные ставки, какой срок кредитования в нашей стране самый популярный – на эти вопросы ответим в аналитической статье.

Средний чек

Средний размер ипотеки в России – 1 млн 974 тыс. руб. Конечно, чем «дороже» город, тем выше эта сумма. Например, в Москве – 4,3 млн, в Санкт-Петербурге – 2,6 млн. Минимальными показателями могут похвастаться Костромская и Кировская области с 1,4 млн руб., Ульяновская область с 1,39 млн.

Средняя ставка по стране – 9,62%.

В том, почему в России такой высокий процент по сравнению с Западом, мы разбирались . В прошлом году ставка была гораздо выше – 11,1%. Это связано с тем, что в 2018 году ввели ипотечные .

Что касается срока, то в среднем россияне берут жилищный заём на 16 лет. Самый длительный средневзвешенный период кредитования – в Дагестане, это 213 месяцев или примерно 17 с половиной лет.

Ипотека на строящееся жильё

В этом году выдали 166 тыс. ипотечных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. Общий объём составил 382,7 млрд руб. Средние сроки кредитования и ставки по таким продуктам чуть выше – 195 месяцев и 9,46%.

В рамках сегмента за этот же период прошлого года было выдано всего 127 тыс. кредитов, а в позапрошлом – 141 тыс. Это свидетельствует о том, что россияне стали чаще брать ипотеку на недостроенную недвижимость.

Досрочное погашение и рефинансирование

В 2018 году заёмщики погасили досрочно жилищные кредиты на общую сумму 255 млрд руб.; 20 млрд из них приходятся на кредиты, выданные в этом же году. Самый большой объём займов, выплаченных раньше срока, приходится на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Тюменскую область и Краснодарский край.

Если говорить о рефинансировании, то популярностью в России оно не пользуется. Общий объем кредитов, переведённых в другие финансовые организации, составил с начала года 11,4 млрд руб. Чаще всего рефинансируются жители Москвы, Приморского края, Новосибирской области, Санкт-Петербурга и Татарстана.

Где чаще всего берут ипотеку

По данным Банка России, больше всего оформленных ипотечных займов приходится на следующие регионы и города федерального значения:

• Москва с 38,9 тыс. сделок;
• Московская область – 36,2 тыс.;
• Санкт–Петербург – 32,4 тыс.;
• Тюменская область – 29 тыс.;
• Татарстан – 25 тыс.;
• Свердловская область – 23 тыс.;
• Башкортостан – 24 тыс.

Отстают по темпам кредитования Ингушетия, Чукотка, Алтай, Чечня, Ненецкий АО, Севастополь. Например, в Ингушетии с начала года выдали всего 57 ипотечных займов.

Выгодный процент

Перечислим регионы с самыми низкими процентами по ипотечным жилищным кредитам. Безоговорочно лидирует Ненецкий АО, где средняя ставка – 6,69% годовых. Также в топе Архангельская область с 9,42%, Республика Тыва с 9,51%, Кемеровская область с 9,52%. Самые высокие ставки: в Севастополе – 10,31%, Крыму – 10,25%, Чечне и Адыгее – 9,78%.

Заключение

Небольшой рейтинг регионов с самой дорогой ипотекой мы представили в таблице.